Eigentumswohnung verkaufen ohne Makler

Der Wert

Was den Preis einer Eigentumswohnung macht.

Bei einer Wohnung entscheidet nicht nur das Haus, sondern die Einheit darin. Zwei Wohnungen im selben Aufgang können sich im Preis deutlich unterscheiden, wenn die eine im Erdgeschoss zur Straße liegt und die andere im dritten Stock nach Süden.

Den größten Ausschlag geben Lage und Baujahr, danach Grundriss und Wohnfläche. Dann kommt der Zustand und zwar getrennt betrachtet: der Zustand Ihrer Wohnung und der des Gemeinschaftseigentums. Ein frisch renoviertes Bad hilft wenig, wenn die Eigentümergemeinschaft gerade ein neues Dach beschlossen hat.

Deshalb sind bei einer Wohnung die Protokolle der Eigentümerversammlung so wichtig. Dort steht, was beschlossen wurde, was ansteht und wie viel Geld in der Rücklage liegt. Wer als Käufer diese Papiere nicht bekommt, rechnet einen Sicherheitsabschlag ein.

Der letzte Punkt ist die Vermietung. Eine vermietete Wohnung bringt in aller Regel weniger als dieselbe Wohnung leer.

Die sechs Faktoren, die den Preis bestimmen

Vermietet

Vermietete Eigentumswohnung verkaufen.

Der Kauf ändert am Mietvertrag nichts. Der neue Eigentümer tritt ein, mit allen Rechten und Pflichten und Ihr Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen. Sie müssen ihm auch nicht kündigen, um verkaufen zu können.

Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nur in einem Fall: wenn die Wohnung erst während seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und jetzt zum ersten Mal verkauft wird. Bei einer Wohnung, die seit Jahrzehnten eine Eigentumswohnung ist, greift das nicht.

Warum eine vermietete Wohnung trotzdem weniger bringt, hat einen einfachen Grund: Familien, die selbst einziehen wollen, fallen als Käufer weg. Übrig bleiben Kapitalanleger und die rechnen die Miete gegen den Preis. Liegt die laufende Miete weit unter der ortsüblichen, wird der Abschlag größer.

Für uns ist der laufende Mietvertrag kein Nachteil. Wir übernehmen ihn, wie er ist und Sie müssen weder kündigen noch vorher die Miete erhöhen, damit die Zahlen besser aussehen.

Mit wem Sie es zu tun haben

Wer auf der anderen Seite sitzt.

Sie verkaufen etwas, das über Jahrzehnte gewachsen ist.
Da zählt, wer kauft.
Bei uns ist das kein Konzern mit Hotline, sondern ein Stuttgarter am Telefon.
Und eine Firma, die Sie im Handelsregister nachschlagen können.

Eingetragene GmbH

4Wände Projekt GmbH, Amtsgericht Stuttgart, HRB 798795. Im Handelsregister öffentlich einsehbar, mit Sitz in Stuttgart.

Nur über den Notar

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, wie bei jedem Immobilienverkauf. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und sichert Sie ab, nicht uns.

Finanzierung steht vorher

Wir geben ein Angebot erst ab, wenn unsere Finanzierung gesichert ist. Deshalb platzt bei uns kein Verkauf kurz vor dem Notartermin.

Aus Stuttgart, nicht aus der Zentrale

David Otto wohnt selbst hier und kauft nur in der Region. Kein bundesweiter Ankaufsdienst, keine Hotline, kein wechselnder Ansprechpartner.

Ihre Daten bleiben hier

Wir kaufen selbst und leiten nichts weiter. Ihre Anfrage geht nicht an Makler, an Portale oder an andere Ankäufer, die sich dann bei Ihnen melden.

Referenzen

Das haben wir in der Region gekauft.

Wohnungen, die wir direkt vom Eigentümer übernommen und hergerichtet haben.
Von Stuttgart bis auf die Filder und ins Remstal.

Stuttgart

Sillenbuch

2,5 Zi · 73 m² · Bj. 1978

Stuttgart

Bad Cannstatt

4 Zi · 83 m² · Bj. 1905

Filderstadt

Bernhausen

4 Zi · 89 m² · Bj. 1979

Esslingen

Zell

3 Zi · 63 m² · Bj. 1992

Ostfildern

1 Zi · 40 m² · Bj. 1999

Leinfelden-Echterdingen

1 Zi · 30 m² · Bj. 1965

AngekauftFilderstadt
Harthausen

4 Zi · 85 m² · Bj. 1968

Zustand egal

So sieht der Anfang aus.

Blümchenfliesen, Elektrik von 1960, ein Nachlass voller Kartons.
Genau das kaufen wir, ohne mit der Wimper zu zucken.

Altes Bad im Abbruch, Fliesen werden entfernt

Geöffnete Wand mit alter Lattung und neuer Elektrik

Geerbte Wohnung mit alter Einrichtung und Umzugskartons

Rückmeldungen

Das sagen Verkäufer über die Zusammenarbeit.

„Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis“

Wir hatten die Wohnung eigentlich schon verkauft. Dann kam zwei Wochen vor dem Notartermin die Absage, die Bank hat bei ihm nicht mitgespielt. Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis. Bei Herrn Otto hat dann alles gehalten, was er gesagt hat. Das Angebot kam nach der Besichtigung und blieb, wie es war, nachverhandelt hat keiner. Von unserem ersten Anruf bis zur Beurkundung waren es vier Wochen.

Familie ElserVerkauf 2025Esslingen-Zell · 3-Zimmer-Wohnung

„Ich musste keine einzige Unterlage suchen“

Die Wohnung lief als Kapitalanlage und war irgendwann nur noch Ärger, erst eine Sonderumlage, dann zwei Monate keine Miete. Bei so einer Ankauffirma hatte ich ehrlich gesagt erst ein komisches Gefühl. Herr Otto war einmal da und hat sich die Wohnung mit dem Mieter drin angeschaut. Die Unterlagen hat er dann selbst bei der Verwaltung geholt, Teilungserklärung und Protokolle. Ich musste zum Notartermin nur hingehen.

Sezgin T.Verkauf 2025Ostfildern · vermietete 1-Zimmer-Wohnung

„Wir mussten nichts rausräumen“

Die Wohnung unserer Mutter war voll bis unters Dach, vierzig Jahre hatte sich da alles angesammelt. Wir sind drei Geschwister und waren mit dem Nachlass überfordert. Herr Otto hat sie sich einmal angeschaut und uns einen fairen Preis genannt, auf den wir uns schnell geeinigt haben. Danach ging die Abwicklung zügig und rausräumen mussten wir nichts.

Thomas G.Verkauf 2026Filderstadt · geerbte 4-Zimmer-Wohnung

„Machen lassen musste ich vorher gar nichts“

Die Wohnung ist von 1978, Bad und Elektrik noch original. Von mehreren Seiten hieß es, ohne ein neues Bad bekomme ich dafür kaum etwas. Die Baustelle wollte ich mir nicht mehr antun. Herr Otto hat sie sich angesehen und dann gesagt, was er zahlt und wie er darauf kommt. Nichts schöngeredet und nichts schlechtgeredet. Am Zustand hat sich bis zur Übergabe nichts geändert.

Renate K.Verkauf 2025Stuttgart-Sillenbuch · 2,5-Zimmer-Wohnung

Unterlagen

Was beim Wohnungsverkauf gebraucht wird.

Von Ihnen und vom Amt

Aktueller Grundbuchauszug
Energieausweis
Grundriss der Wohnung
Nachweise über Modernisierungen
Bei Vermietung der Mietvertrag samt Nachträgen

Grundbuchauszug und Flurkarte holen wir selbst. Suchen müssen Sie nichts.

Von der Hausverwaltung

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
Stand der Instandhaltungsrücklage
Beschlusssammlung

Das ist der Stapel, an dem ein Wohnungsverkauf am häufigsten hängen bleibt. Verwaltungen brauchen dafür oft zwei bis vier Wochen, deshalb fordern wir ihn früh an.

Worauf es ankommt

Sechs Punkte, die viele übersehen.

Wer sie vorher klärt, verhandelt ruhiger.
Egal, an wen verkauft wird.

Die Rücklage

Wie viel Geld liegt in der Instandhaltungsrücklage und was ist davon schon verplant? Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument, eine leere ein Preisabschlag.

Beschlossene Sanierungen

Dach, Fassade, Fenster, Heizung: Was die Gemeinschaft beschlossen hat, zahlt in der Regel der, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der Fälligkeit gehört. Das gehört auf den Tisch, nicht in die Fußnote.

Die Verwalterzustimmung

Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen. Das kostet Zeit und wird gern erst beim Notar entdeckt.

Sondernutzungsrechte

Stellplatz, Kellerabteil, Gartenanteil: Was genau zur Wohnung gehört, steht in der Teilungserklärung und nicht im Inserat. Unstimmigkeiten hier kosten am Ende Preis.

Die Wohnflächenangabe

Balkon und Dachschräge zählen nicht voll. Wer eine zu große Fläche angibt, haftet dafür. Im Zweifel die Angabe aus der Teilungserklärung nehmen.

Die Grundschuld

Läuft die Finanzierung noch, muss die Bank die Löschung bewilligen. Klären Sie das vor dem Notartermin, sonst verschiebt sich die Beurkundung.

Steuern

Die Zehnjahresfrist.

Wer eine vermietete Wohnung im Privatvermögen kauft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, versteuert den Gewinn. Nach Ablauf der Frist bleibt er steuerfrei. Es zählen die Daten der beiden Kaufverträge, nicht die Schlüsselübergabe. Haben Sie die Wohnung geerbt, zählt der Kauf durch den Verstorbenen, nicht der Erbfall. Mehr dazu unter geerbte Immobilie verkaufen.

Wer selbst in der Wohnung gewohnt hat, kann auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Dafür gelten eigene Regeln zur Dauer der Eigennutzung und genau daran scheitert es oft um wenige Monate.

Wir sind Käufer und keine Steuerberater und dürfen Sie dazu nicht beraten. Wenn Ihr Verkauf in die Nähe einer dieser Fristen fällt, ist ein Termin beim Steuerberater die günstigste Stunde des ganzen Verkaufs.

Aus der Praxis

Die häufigsten Fehler beim Wohnungsverkauf.

Der teuerste ist ein Preis über dem Markt. Eine Wohnung, die zu hoch eingestellt wird, bekommt in den ersten drei Wochen die meiste Aufmerksamkeit und danach keine mehr. Wer dann heruntergeht, verhandelt aus der schwächeren Position, weil jeder Interessent die Preisgeschichte im Portal sehen kann.

Der zweite: die Unterlagen erst zu besorgen, wenn der Käufer schon wartet. Hausverwaltungen brauchen für Protokolle und Abrechnungen oft zwei bis vier Wochen. In dieser Zeit kühlt die Sache ab und manche Finanzierungszusage läuft aus.

Der dritte: Mängel weglassen. Feuchtigkeit im Keller, eine beschlossene Sonderumlage, ein Streit in der Eigentümergemeinschaft. Das steht alles in den Protokollen und jeder ernsthafte Käufer liest sie. Wer es verschweigt, riskiert nicht nur den Verkauf, sondern auch Ärger danach.

Der vierte betrifft die Bonität des Käufers. Eine mündliche Zusage der Bank ist keine Finanzierungsbestätigung. Lassen Sie sich vor der Beurkundung zeigen, dass das Geld da ist. Der häufigste Grund für geplatzte Verkäufe sitzt genau hier.

Ehrlich gesagt

Wann Sie besser über einen Makler verkaufen.

Wenn Ihre Wohnung gepflegt ist, leer steht, in einer gefragten Lage liegt und Sie ein halbes Jahr Zeit mitbringen, kann der freie Markt mehr bringen. Trifft das alles zu, sagen wir Ihnen das am Telefon, statt Ihnen ein Angebot zu machen, das für Sie keinen Sinn ergibt.

Meistens trifft es aber nicht zu und dann lohnt der Blick aufs Ganze. Über einen Makler gehen insgesamt 7,14 Prozent Courtage weg: die Hälfte direkt von Ihnen, die andere von Ihrem Käufer, dem dieses Geld dann beim Gebot fehlt. Dazu läuft das Hausgeld jeden Monat der Vermarktung weiter. Was Sie vorher herrichten, zahlen Sie ebenfalls. Was am Ende bei Ihnen ankommt, liegt deshalb näher beieinander, als die beiden Zahlen vermuten lassen.

Wir kaufen auf eigene Rechnung und tragen ab dem Notartermin das Risiko für Sanierung, Leerstand und Weiterverkauf. Das rechnen wir in den Preis ein. Dafür bekommen Sie etwas, das kein Makler versprechen kann: einen Preis, der nach einer Besichtigung feststeht und einen Termin, der hält.

Der häufigste Grund, warum ein Verkauf am Ende doch platzt, ist die Finanzierung des Käufers. Bei uns steht sie, bevor wir ein Angebot machen.

Direktverkauf und Makler im direkten Vergleich

Der Mieter

Was mit dem Mietverhältnis passiert, wenn Sie verkaufen.

Die häufigste Sorge bei einer vermieteten Wohnung ist, man müsse dem Mieter vorher kündigen oder ihn wenigstens überreden. Beides stimmt nicht. Der Mietvertrag läuft weiter, der Käufer tritt an Ihre Stelle und der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen.

Praktisch heißt das für Sie: Die Kaution geht mit über, samt der Zinsen, die darauf angefallen sind. Rechnen Sie sie sauber ab und geben Sie die Unterlagen weiter, sonst streiten sich später Käufer und Mieter darüber, was einmal eingezahlt wurde. Die laufende Nebenkostenabrechnung sollten Sie im Kaufvertrag klar zuordnen, sonst bleibt offen, wer für das angebrochene Jahr abrechnet. Vorauszahlungen, die der Mieter Ihnen schon überwiesen hat, gehören mit in diese Rechnung.

Der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber in Grenzen: angekündigt, zu zumutbaren Zeiten und nicht in Serie. Wer eine vermietete Wohnung über Monate am freien Markt anbietet, führt genau diese Serie durch fremde Wohnräume. Das ist der Punkt, an dem viele Mietverhältnisse kippen und ein gereizter Mieter ist beim nächsten Interessenten sofort ein Thema.

Eine Sache, die oft übersehen wird: Wurde das Haus erst in Eigentumswohnungen aufgeteilt, während der Mieter schon drin wohnte, hat er beim ersten Verkauf danach ein Vorkaufsrecht. Er darf dann zu denselben Bedingungen selbst kaufen. Das ist kein Hindernis, es ist nur ein Schritt mehr im Ablauf und man sollte es vorher wissen statt beim Notar.

Bei uns bleibt das Mietverhältnis, wie es ist. Sie müssen weder kündigen noch die Miete vorher anheben und es läuft genau eine Besichtigung, die wir mit dem Mieter oder der Verwaltung abstimmen.

Anlass

Warum Eigentümer ihre Wohnung an uns verkaufen.

Fast nie geht es um den letzten Euro.
Es geht darum, dass die Immobilie nur noch Probleme macht und Sie die Sache abschließen wollen.
Bei einer Eigentumswohnung sind es fast immer diese vier Gründe.

Die Kapitalanlage kostet mehr, als sie bringt

Sonderumlage, Mietausfall, Eigentümerversammlung. Irgendwann ist der Aufwand größer als der Ertrag.

Die Miete hinkt dem Markt hinterher

Eine alte Bestandsmiete lässt sich kaum anheben, die nächste Instandhaltung kommt trotzdem.

Der Mieter macht Ärger

Rückstände oder Streit schrecken die meisten Käufer ab. Wir rechnen es ein statt abzuspringen.

Ein Verkauf ist schon geplatzt

Meist hat die Finanzierung des Käufers nicht gehalten. Danach fängt alles von vorne an.

Die Alternative

Ihre Wohnung: direkt verkaufen oder über einen Makler?

Was wir nicht kaufen

Neubauwohnungen und alles ab etwa Baujahr 2005 suchen wir nicht, dafür ist die Vermarktung der richtige Weg. Genauso die exklusive Penthousewohnung in Toplage. Wer diesen Weg geht, sollte mehrere Monate, eine Reihe von Besichtigungen und in Baden-Württemberg eine Provision einplanen, die sich Käufer und Verkäufer teilen.

Wann der Direktverkauf passt

Vermietet, sanierungsbedürftig, mit alter Bestandsmiete oder im Erdgeschoss: Genau diese Wohnungen kaufen wir. Sie müssen nicht kündigen, nicht renovieren und keine Fotos machen lassen. Sie bekommen einen festen Preis und einen Termin.

Unter dem Strich

Alle sechs Punkte im Vergleich

Netto bleibt beim Direktverkauf häufiger mehr übrig

Direkt an unsÜber einen Makler

Entscheidend ist nicht der Preis im Inserat, sondern was am Ende bei Ihnen ankommt.

Häufige Fragen

Was Eigentümer wissen wollen.

Was ist meine Eigentumswohnung wert?

Das entscheiden Lage, Baujahr, Grundriss, Etage und Zustand, dazu die Frage, ob die Wohnung vermietet ist. Eine seriöse Zahl gibt es erst nach einer Besichtigung. Rechner im Netz liefern eine Spanne, keinen Preis.

Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Der Abschlag entsteht, weil Selbstnutzer als Käufer wegfallen und nur noch Kapitalanleger bleiben. Wie groß er ausfällt, hängt davon ab, wie weit die laufende Miete unter der ortsüblichen liegt.

Muss ich dem Mieter kündigen, bevor ich verkaufe?

Nein. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, das regelt das Gesetz. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs steht nur dem neuen Eigentümer zu und auch nur unter engen Voraussetzungen.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur wenn die Wohnung erst während seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und danach zum ersten Mal verkauft wird. In allen anderen Fällen nicht.

Braucht der Verwalter dem Verkauf zuzustimmen?

Manchmal ja. Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, muss der Verwalter zustimmen, bevor der Verkauf ins Grundbuch kommt. Ein Blick in die Teilungserklärung klärt das in fünf Minuten.

Welche Unterlagen muss die Hausverwaltung liefern?

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, die letzten Hausgeldabrechnungen und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Wir fordern das selbst an, wenn Sie das nicht tun wollen.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Bei vermieteten Wohnungen im Privatvermögen nach zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf. Wer selbst darin gewohnt hat, kann auch vorher steuerfrei verkaufen. Die Regeln haben Ausnahmen, fragen Sie dazu Ihren Steuerberater, wir dürfen das nicht beraten.

Für die Wohnung steht eine Sonderumlage an. Kann ich trotzdem verkaufen?

Ja. Beschlossene Umlagen und anstehende Sanierungen fließen in den Preis ein. Verschweigen sollten Sie sie nicht, denn sie stehen in den Protokollen und jeder Käufer liest die.

Kaufen Sie auch Wohnungen im Erdgeschoss oder ohne Aufzug?

Ja. Erdgeschoss, oberstes Stockwerk ohne Aufzug, kein Balkon, Nordlage: für uns ist das ein Preisfaktor, kein Ausschluss.

Ab welcher Größe kaufen Sie?

Ab etwa 40 m² Wohnfläche, bis etwa zwei Millionen Euro. Neubau kaufen wir nicht.

In welchem Gebiet kaufen Sie?

In Stuttgart, Esslingen, Filderstadt, Ludwigsburg, Reutlingen und Schwäbisch Gmünd, dazu im Remstal mit Waiblingen, Fellbach, Schorndorf und Weinstadt.

Eigentumswohnung verkaufen.