Haus privat verkaufen - oder direkt an uns, ohne Aufwand

Die Ausgangslage

Was Sie beim Privatverkauf selbst machen.

Ein Haus privat zu verkaufen heißt nicht, ein Inserat aufzugeben und zu warten. Es heißt, elf Aufgaben zu übernehmen, die sonst jemand anderes erledigt: den Preis finden, die Unterlagen beschaffen, Fotos machen, ein Exposé schreiben, inserieren, auf Anfragen antworten, Besichtigungen führen, verhandeln, die Bonität prüfen, den Notartermin vorbereiten und am Ende übergeben.

Das meiste davon ist machbar. Zwei Punkte sind es nicht ohne Weiteres: der richtige Preis und die Prüfung, ob der Käufer wirklich zahlen kann. An diesen beiden Stellen verlieren private Verkäufer regelmäßig mehr Geld, als die halbe Courtage ausmacht.

Dazu kommt die Zeit. Rechnen Sie mit mehreren Monaten und mit Besichtigungen, bei denen ein Teil der Leute nur schauen will, wie andere wohnen.

Vorsicht

Sechs Stellen, an denen es teuer wird.

Nicht als Abschreckung.
Wer sie kennt, kann privat verkaufen, ohne draufzuzahlen.

Der Preis

Zu hoch angesetzt bedeutet monatelang keine Anfragen und danach eine sichtbare Preisgeschichte im Portal. Zu niedrig angesetzt merkt man daran, dass der erste Interessent sofort zusagt.

Die Finanzierung des Käufers

Eine mündliche Zusage der Hausbank ist nichts wert. Verlangen Sie eine schriftliche Finanzierungsbestätigung, bevor Sie einen Notartermin machen.

Verschwiegene Mängel

Der Gewährleistungsausschluss im Vertrag hilft nicht, wenn Sie einen Schaden kannten und nicht genannt haben. Schreiben Sie bekannte Mängel in den Vertrag, das schützt Sie.

Der Energieausweis

Er ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Wer ihn erst danach besorgt, riskiert ein Bußgeld und verliert zwei Wochen.

Fremde im Haus

Sie lassen Unbekannte in Ihre Wohnräume. Machen Sie Termine nie allein, notieren Sie Namen und Telefonnummer und räumen Sie Wertsachen weg.

Der Kaufvertrag

Der Notar beurkundet, er berät Sie aber nicht einseitig. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und fragen Sie bei jedem Satz nach, den Sie nicht verstehen.

Mit wem Sie es zu tun haben

Wer auf der anderen Seite sitzt.

Sie verkaufen etwas, das über Jahrzehnte gewachsen ist.
Da zählt, wer kauft.
Bei uns ist das kein Konzern mit Hotline, sondern ein Stuttgarter am Telefon.
Und eine Firma, die Sie im Handelsregister nachschlagen können.

Eingetragene GmbH

4Wände Projekt GmbH, Amtsgericht Stuttgart, HRB 798795. Im Handelsregister öffentlich einsehbar, mit Sitz in Stuttgart.

Nur über den Notar

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, wie bei jedem Immobilienverkauf. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und sichert Sie ab, nicht uns.

Finanzierung steht vorher

Wir geben ein Angebot erst ab, wenn unsere Finanzierung gesichert ist. Deshalb platzt bei uns kein Verkauf kurz vor dem Notartermin.

Aus Stuttgart, nicht aus der Zentrale

David Otto wohnt selbst hier und kauft nur in der Region. Kein bundesweiter Ankaufsdienst, keine Hotline, kein wechselnder Ansprechpartner.

Ihre Daten bleiben hier

Wir kaufen selbst und leiten nichts weiter. Ihre Anfrage geht nicht an Makler, an Portale oder an andere Ankäufer, die sich dann bei Ihnen melden.

Referenzen

Das haben wir in der Region gekauft.

Wohnungen, die wir direkt vom Eigentümer übernommen und hergerichtet haben.
Von Stuttgart bis auf die Filder und ins Remstal.

Stuttgart

Sillenbuch

2,5 Zi · 73 m² · Bj. 1978

Stuttgart

Bad Cannstatt

4 Zi · 83 m² · Bj. 1905

Filderstadt

Bernhausen

4 Zi · 89 m² · Bj. 1979

Esslingen

Zell

3 Zi · 63 m² · Bj. 1992

Ostfildern

1 Zi · 40 m² · Bj. 1999

Leinfelden-Echterdingen

1 Zi · 30 m² · Bj. 1965

AngekauftFilderstadt
Harthausen

4 Zi · 85 m² · Bj. 1968

Zustand egal

So sieht der Anfang aus.

Blümchenfliesen, Elektrik von 1960, ein Nachlass voller Kartons.
Genau das kaufen wir, ohne mit der Wimper zu zucken.

Altes Bad im Abbruch, Fliesen werden entfernt

Geöffnete Wand mit alter Lattung und neuer Elektrik

Geerbte Wohnung mit alter Einrichtung und Umzugskartons

Rückmeldungen

Das sagen Verkäufer über die Zusammenarbeit.

„Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis“

Wir hatten die Wohnung eigentlich schon verkauft. Dann kam zwei Wochen vor dem Notartermin die Absage, die Bank hat bei ihm nicht mitgespielt. Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis. Bei Herrn Otto hat dann alles gehalten, was er gesagt hat. Das Angebot kam nach der Besichtigung und blieb, wie es war, nachverhandelt hat keiner. Von unserem ersten Anruf bis zur Beurkundung waren es vier Wochen.

Familie ElserVerkauf 2025Esslingen-Zell · 3-Zimmer-Wohnung

„Ich musste keine einzige Unterlage suchen“

Die Wohnung lief als Kapitalanlage und war irgendwann nur noch Ärger, erst eine Sonderumlage, dann zwei Monate keine Miete. Bei so einer Ankauffirma hatte ich ehrlich gesagt erst ein komisches Gefühl. Herr Otto war einmal da und hat sich die Wohnung mit dem Mieter drin angeschaut. Die Unterlagen hat er dann selbst bei der Verwaltung geholt, Teilungserklärung und Protokolle. Ich musste zum Notartermin nur hingehen.

Sezgin T.Verkauf 2025Ostfildern · vermietete 1-Zimmer-Wohnung

„Wir mussten nichts rausräumen“

Die Wohnung unserer Mutter war voll bis unters Dach, vierzig Jahre hatte sich da alles angesammelt. Wir sind drei Geschwister und waren mit dem Nachlass überfordert. Herr Otto hat sie sich einmal angeschaut und uns einen fairen Preis genannt, auf den wir uns schnell geeinigt haben. Danach ging die Abwicklung zügig und rausräumen mussten wir nichts.

Thomas G.Verkauf 2026Filderstadt · geerbte 4-Zimmer-Wohnung

„Machen lassen musste ich vorher gar nichts“

Die Wohnung ist von 1978, Bad und Elektrik noch original. Von mehreren Seiten hieß es, ohne ein neues Bad bekomme ich dafür kaum etwas. Die Baustelle wollte ich mir nicht mehr antun. Herr Otto hat sie sich angesehen und dann gesagt, was er zahlt und wie er darauf kommt. Nichts schöngeredet und nichts schlechtgeredet. Am Zustand hat sich bis zur Übergabe nichts geändert.

Renate K.Verkauf 2025Stuttgart-Sillenbuch · 2,5-Zimmer-Wohnung

Der Preis

Wie Sie den Wert selbst herausfinden.

Der Preis ist die schwerste Aufgabe beim Privatverkauf und Online-Rechner helfen dabei nur bedingt. Sie liefern eine Spanne aus Durchschnittswerten und wissen nichts von Ihrem Dach, Ihrer Heizung und Ihrer Straßenseite.

Besser ist ein Weg über drei Quellen. Erstens der Bodenrichtwert: Den veröffentlicht der Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde, er ist öffentlich und kostenlos und sagt Ihnen, was der Grund und Boden wert ist. Zweitens echte Verkaufspreise: Der Gutachterausschuss führt die Kaufpreissammlung mit tatsächlich bezahlten Preisen, nicht mit Wunschpreisen aus Inseraten. Drittens die Angebote in den Portalen, aber nur als grobe Richtung, denn dort steht, was jemand haben möchte, nicht was jemand bezahlt hat.

Wenn viel davon abhängt, etwa bei einer Erbteilung oder einer Scheidung, ist ein Verkehrswertgutachten das Geld wert. Es kostet, hält aber vor Gericht und vor Miterben stand.

Ein Hinweis noch: Zwei bis drei kostenlose Einschätzungen von Maklern einzuholen, ist üblich. Rechnen Sie damit, dass die genannten Zahlen eher hoch liegen, weil jeder den Auftrag will.

Der Vergleich

Privat, über einen Makler oder direkt verkaufen.

Privat verkaufen passt, wenn Sie Zeit haben, das Haus in gefragter Lage steht, die Unterlagen beisammen sind und Sie sich zutrauen, mit Fremden über Geld zu reden. Sie sparen Ihren Anteil an der Courtage, in Baden-Württemberg also rund 1,8 Prozent vom Kaufpreis. Bei 600.000 Euro sind das etwa 10.700 Euro.

Über einen Makler passt, wenn Ihnen die Zeit oder die Lust fehlt, wenn Sie weit weg wohnen, oder wenn das Haus schwer einzuschätzen ist. Ein guter Makler bringt Marktkenntnis, filtert Interessenten vor und hält Ihnen die Termine vom Hals. Ein schlechter stellt es ins Portal und wartet auch nur.

Direkt an einen Käufer, der auf eigene Rechnung kauft, passt, wenn Tempo und Sicherheit vorgehen: bei einem Erbfall, bei einer Scheidung, bei einem Haus mit Sanierungsstau oder wenn ein Verkauf schon einmal geplatzt ist. Kein Inserat, keine Fotos im Netz, keine Provision, ein Termin. Den Höchstpreis, den ein halbes Jahr am freien Markt vielleicht bringt, zahlt dabei niemand. Von dem gehen über einen Makler allerdings insgesamt 7,14 Prozent Courtage weg, die Hälfte von Ihnen und die andere von Ihrem Käufer, dem sie beim Gebot fehlt. Dazu die Nebenkosten aus jedem Monat der Vermarktung und das, was Sie vorher herrichten. Rechnen Sie deshalb nicht die Angebotspreise gegeneinander, sondern das, was am Ende bei Ihnen ankommt.

Das ist der Weg, den wir anbieten und wir sagen offen, wo seine Grenze liegt. Wenn Ihr Haus gepflegt ist und Sie Zeit haben, verkaufen Sie besser über den freien Markt.

Direktverkauf und Makler Punkt für Punkt

Checkliste

Was Sie vor dem ersten Inserat beisammen haben sollten.

Papiere

Aktueller Grundbuchauszug
Flurkarte und Lageplan
Baupläne und Baubeschreibung
Wohn- und Nutzflächenberechnung
Energieausweis
Nachweise über Sanierungen und Wartungen
Bei Vermietung die Mietverträge

Vorher geklärt

Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch?
Sind alle Eigentümer einverstanden?
Wurde alles genehmigt, was gebaut wurde?
Gibt es Wegerechte oder Wohnrechte?
Liegt der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist?
Wann können Sie ausziehen?

Die letzte Frage wird am häufigsten vergessen und verzögert am Ende die Übergabe.

Sonderfall

Trotz Maklervertrag privat verkaufen.

Diese Frage stellen erstaunlich viele und sie hat keine pauschale Antwort. Sie hängt daran, was Sie unterschrieben haben.

Bei einem einfachen Maklerauftrag dürfen Sie in der Regel selbst weiterverkaufen. Bei einem Alleinauftrag verpflichten Sie sich meist, das nicht zu tun und bei einem qualifizierten Alleinauftrag sollen Sie Interessenten sogar an den Makler weiterleiten. Provision kann außerdem fällig werden, wenn der Käufer nachweislich über den Makler auf das Haus gestoßen ist, auch wenn Sie den Vertrag am Ende selbst geschlossen haben.

Prüfen Sie zuerst die Laufzeit. Viele Verträge enden nach sechs Monaten von selbst. Danach lohnt ein Blick eines Anwalts auf den Text, bevor Sie etwas unternehmen. Diese Stunde kostet weniger als eine Provision, die Sie am Ende doppelt zahlen.

Anlass

Warum Eigentümer am Ende doch an uns verkaufen.

Fast nie geht es um den letzten Euro.
Es geht darum, dass die Immobilie nur noch Probleme macht und Sie die Sache abschließen wollen.
Viele starten den Verkauf in Eigenregie.
Diese vier Punkte bringen sie später zu uns.

Die Besichtigungen zehren

Fremde im Haus, Termine am Wochenende, Absagen ohne Begründung. Nach ein paar Wochen ist der Reiz raus.

Die Interessenten sind nicht finanziert

Wer selbst verkauft, kann kaum prüfen, ob die Bank mitspielt. Das merkt man oft erst beim Notar.

Das Haus braucht mehr, als sich rechnet

Heizung, Fenster, Bad. Wer vor dem Verkauf saniert, legt Geld an, das der Käufer selten voll bezahlt.

Es soll niemand mitbekommen

Ein Inserat sieht auch die Nachbarschaft. Bei uns gibt es weder Anzeige noch Schild.

Die Alternative

Privat verkaufen, über einen Makler oder direkt an uns?

Was wir nicht kaufen

Ein Neubau oder ein aufwendig saniertes Haus in guter Lage findet seine Käufer auch über eine Vermarktung, ebenso die Villa oder das Liebhaberobjekt. Wer selbst verkauft, spart zwar die Provision, übernimmt aber Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Notarabstimmung.

Wann der Direktverkauf passt

Wenn Sie den Aufwand nicht wollen oder es zügig gehen soll. Wir prüfen einmal vor Ort, nennen einen festen Preis und halten ihn. Es gibt kein Inserat, keine fremden Interessenten im Haus und keine Finanzierung, die im letzten Moment platzt.

Unter dem Strich

Alle sechs Punkte im Vergleich

Unter dem Strich zählt, was nach Aufwand und Provision übrig bleibt

Direkt an unsÜber einen Makler

Entscheidend ist nicht der Preis im Inserat, sondern was am Ende bei Ihnen ankommt.

Häufige Fragen

Was Verkäufer wissen wollen.

Lohnt es sich, ein Haus privat zu verkaufen?

Wenn Sie Zeit haben, die Unterlagen beisammen sind und das Haus in gefragter Lage steht, sparen Sie die halbe Courtage und verkaufen gut. Wenn das Haus schwer vermittelbar ist oder es schnell gehen muss, holt ein Makler den Aufwand meist wieder herein.

Was kostet der Makler den Verkäufer?

In Baden-Württemberg sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit Dezember 2020. Auf Sie entfällt also rund die Hälfte.

Welche Unterlagen brauche ich für den Privatverkauf?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Sanierungen. Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.

Muss ich als privater Verkäufer für Mängel haften?

Im Kaufvertrag wird die Gewährleistung bei Privatverkäufen üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt aber nicht, wenn Sie einen Mangel kennen und verschweigen. Nennen Sie deshalb jeden bekannten Schaden und lassen Sie ihn in den Vertrag schreiben.

Wie prüfe ich, ob der Käufer wirklich zahlen kann?

Lassen Sie sich vor der Beurkundung eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, keine mündliche Zusage. Der häufigste Grund für geplatzte Verkäufe ist eine Finanzierung, die nie stand.

Kann ich mein Haus trotz Maklervertrag privat verkaufen?

Das hängt davon ab, was Sie unterschrieben haben. Bei einem Alleinauftrag verpflichten Sie sich in der Regel, nicht selbst zu verkaufen und Provision kann trotzdem fällig werden. Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt ansehen, bevor Sie handeln, das kostet weniger als eine Provision.

Wie lange dauert ein Privatverkauf?

Vom Inserat bis zur Beurkundung vergehen häufig mehrere Monate. Der Notartermin selbst ist danach in zwei bis vier Wochen zu haben.

Gibt es einen dritten Weg?

Ja, den Direktverkauf an einen Käufer, der auf eigene Rechnung kauft. Dabei gibt es weder Inserat noch Besichtigungsreigen noch Provision. Dafür zahlt niemand den Höchstpreis, den ein langer Verkaufsprozess vielleicht bringt.

In welchem Gebiet kaufen Sie selbst?

In Stuttgart, Esslingen, Filderstadt, Ludwigsburg, Reutlingen und Schwäbisch Gmünd, dazu im Remstal mit Waiblingen, Fellbach, Schorndorf und Weinstadt.

Haus privat verkaufen.

Was Sie beim Privatverkauf selbst machen.

Sechs Stellen, an denen es teuer wird.

Der Preis

Die Finanzierung des Käufers

Verschwiegene Mängel

Der Energieausweis

Fremde im Haus

Der Kaufvertrag

So läuft der Privatverkauf ab.

Sie sprechen direkt mit mir.

Wer auf der anderen Seite sitzt.

Eingetragene GmbH

Nur über den Notar

Finanzierung steht vorher

Aus Stuttgart, nicht aus der Zentrale

Ihre Daten bleiben hier

Das haben wir in der Region gekauft.

So sieht der Anfang aus.

Das sagen Verkäufer über die Zusammenarbeit.

Wie Sie den Wert selbst herausfinden.

Privat, über einen Makler oder direkt verkaufen.

Was Sie vor dem ersten Inserat beisammen haben sollten.

Papiere

Vorher geklärt

Trotz Maklervertrag privat verkaufen.

Was Sie sich sparen.

Warum Eigentümer am Ende doch an uns verkaufen.

Die Besichtigungen zehren

Die Interessenten sind nicht finanziert

Das Haus braucht mehr, als sich rechnet

Es soll niemand mitbekommen

Privat verkaufen, über einen Makler oder direkt an uns?

Was wir nicht kaufen

Wann der Direktverkauf passt

Unter dem Strich zählt, was nach Aufwand und Provision übrig bleibt

Was Verkäufer wissen wollen.

Lieber ohne den ganzen Aufwand?