Haus und Mehrfamilienhaus ab etwa fünf Wohneinheiten.
Neuerdings mit einem Partner vor Ort in Ulm.
Lieber direkt sprechen? 0711 24862256
Ein Haus, aus dem sich mehrere Wohnungen machen lassen, oder mit ungenutztem Dach- oder Untergeschoss. Auch mit altem Bad und alter Heizung, Sie müssen nichts herrichten.
Vermietet, teilvermietet oder mit Leerstand. Auch mit aufgelaufenem Sanierungsstau und auch mit Ausbaureserve im Dach.
Kaufen wir ebenfalls, vermietet wie frei. In Ulm ist das aber die Ausnahme, nicht der Schwerpunkt.
Ulm ist neu für uns, deshalb machen wir es dort nicht aus der Ferne. Fedor Rembold ist unser Partner vor Ort. Er ist langjähriger Architekt und war viele Jahre Bauleiter, er sieht einem Haus also an, was daran ansteht und was es kostet. Er kommt vorbei, danach bekommen Sie eine Zahl, die wir begründen können.
4Wände Projekt GmbH, Amtsgericht Stuttgart, HRB 798795. Im Handelsregister öffentlich einsehbar, mit Sitz in Stuttgart.
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, wie bei jedem Immobilienverkauf. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und sichert Sie ab, nicht uns.
Wir geben ein Angebot erst ab, wenn unsere Finanzierung gesichert ist. Deshalb platzt bei uns kein Verkauf kurz vor dem Notartermin.
Vor Ort sprechen Sie mit Fedor Rembold, gekauft wird von David Otto. Kein bundesweiter Ankaufsdienst, keine Hotline, kein wechselnder Ansprechpartner.
Wir kaufen selbst und leiten nichts weiter. Ihre Anfrage geht nicht an Makler, an Portale oder an andere Ankäufer, die sich dann bei Ihnen melden.
Blümchenfliesen, Elektrik von 1960, ein Nachlass voller Kartons.
Genau das kaufen wir, ohne mit der Wimper zu zucken.
5,0 aus 3 Bewertungen. Bei Google ansehen
Wir hatten die Wohnung eigentlich schon verkauft. Dann kam zwei Wochen vor dem Notartermin die Absage, die Bank hat bei ihm nicht mitgespielt. Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis. Bei Herrn Otto hat dann alles gehalten, was er gesagt hat. Das Angebot kam nach der Besichtigung und blieb, wie es war, nachverhandelt hat keiner. Von unserem ersten Anruf bis zur Beurkundung waren es vier Wochen.
Die Wohnung lief als Kapitalanlage und war irgendwann nur noch Ärger, erst eine Sonderumlage, dann zwei Monate keine Miete. Bei so einer Ankauffirma hatte ich ehrlich gesagt erst ein komisches Gefühl. Herr Otto war einmal da und hat sich die Wohnung mit dem Mieter drin angeschaut. Die Unterlagen hat er dann selbst bei der Verwaltung geholt, Teilungserklärung und Protokolle. Ich musste zum Notartermin nur hingehen.
Die Wohnung unserer Mutter war voll bis unters Dach, vierzig Jahre hatte sich da alles angesammelt. Wir sind drei Geschwister und waren mit dem Nachlass überfordert. Herr Otto hat sie sich einmal angeschaut und uns einen fairen Preis genannt, auf den wir uns schnell geeinigt haben. Danach ging die Abwicklung zügig und rausräumen mussten wir nichts.
Die Wohnung ist von 1978, Bad und Elektrik noch original. Von mehreren Seiten hieß es, ohne ein neues Bad bekomme ich dafür kaum etwas. Die Baustelle wollte ich mir nicht mehr antun. Herr Otto hat sie sich angesehen und dann gesagt, was er zahlt und wie er darauf kommt. Nichts schöngeredet und nichts schlechtgeredet. Am Zustand hat sich bis zur Übergabe nichts geändert.
In Baden-Württemberg üblich, je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen. Die genaue Höhe ist Verhandlungssache.
Ulm ist ein gefragter Standort, Universität und Kliniken auf dem Eselsberg halten die Nachfrage stabil. Trotzdem zieht sich eine Vermarktung über Monate, sobald das Haus in die Jahre gekommen ist. Dann kommen Besichtigungen, Rückfragen und am Ende eine Finanzierung, die doch nicht steht.
Bei uns läuft es anders. Fedor sieht sich das Objekt einmal an, danach bekommen Sie einen festen Preis, und nach der Einigung sind es zwei bis vier Wochen bis zum Notar.
Kaufpreisangebot anfragenOben auf dem Berg liegen die Universität Ulm, die Kliniken und der Science Park, in dem 2014 rund 12.500 Menschen gearbeitet haben. Unten am Hang stammt vieles aus den Fünfzigern, damals entstanden auch drei Hochhäuser. Der Neue Eselsberg kam in den Achtzigern dazu, seit Dezember 2018 fährt die Straßenbahnlinie 2 herauf.
Bis zur Eingemeindung am 1. April 1927 ein Bauerndorf mit wenigen hundert Einwohnern. Das Kloster von 1093 mit dem Bibliothekssaal steht bis heute im Süden. In den Siebzigern und Achtzigern kamen die großen Wohnblöcke dazu, um 1990 lag Wiblingen bei rund 17.500 Einwohnern und damit über dem heutigen Stand.
Fünf Kilometer nordöstlich der Innenstadt, am Hang der Schwäbischen Alb auf 570 Metern. Der Gemeinderat beschloss die Siedlung am 16. Juli 1957, ab 1960 entstanden Böfingen-Süd und Böfingen-Nordost, Schulen und Einkaufszentren waren Mitte der Sechziger fertig. In den Achtzigern und Neunzigern kamen weitere Wohngebiete dazu.
Am 6. November 1905 eingemeindet, damals rund 4.000 Einwohner, heute knapp das Dreifache. Das Klarissenkloster geht auf die Zeit vor 1252 zurück, die frühere Klosterkirche ist heute Pfarrkirche. Einen Bahnhof gibt es seit 1868, das heutige Gebäude stammt von 1907.
Der höchste Kirchturm der Welt steht mitten in der Stadt, daneben liegt das Fischerviertel an der Blau. Um die Altstadt herum schließen sich Weststadt und Oststadt an. Ulm hat insgesamt 129.882 Einwohner und wird wegen der Universität als Wissenschaftsstadt geführt.
Eggingen, Einsingen, Ermingen, Jungingen, Lehr, Mähringen, Unterweiler und Gögglingen-Donaustetten sind dörflich geblieben und haben eigene Ortschaftsräte, die den Gemeinderat beraten. Wenn Sie dort ein Haus mit Grundstück verkaufen wollen, kommen wir genauso vorbei wie in der Stadt.
Wenn jemand die Wohnung nicht mehr selbst führen kann, soll die Sache geregelt sein, nicht monatelang beworben.
Aus der Ferne lässt sich kein Verkauf steuern. Wir übernehmen die Abstimmung mit Verwaltung, Amt und Mieter.
Solange kein verbindliches Angebot auf dem Tisch liegt, verhandeln alle über Vermutungen.
Nach ein paar Wochen stand die Finanzierung doch nicht. Danach fängt die Vermarktung von vorne an, mit einem Objekt, das schon im Portal war.
Mehrfamilienhäuser und Häuser, die sich aufteilen lassen, in der Stadt wie in den Dörfern außen herum. Der Schwerpunkt liegt auf dem Bestand: Häuser, an denen seit zwanzig, dreißig Jahren nichts Größeres mehr passiert ist. Neubau ist nicht unser Feld.
Bei diesen Häusern kommt meist alles auf einmal. Die Elektrik ist noch aus der Bauzeit, das Bad seit vierzig Jahren unverändert, die Fenster einfach verglast und die Heizung schafft vielleicht noch einen Winter. Am freien Markt schreckt das die meisten Käufer ab, für uns ist es der Normalfall. Sie müssen vorher keinen Handwerker rufen und kein Angebot einholen.
Steht das Haus nach einem Erbfall leer und mehrere Geschwister müssen sich einigen, sind wir ein Käufer und ein Vertrag für alle. Was Sie nicht mitnehmen wollen, bleibt stehen.
In Ulm suchen wir Mehrfamilienhäuser ab etwa fünf Wohneinheiten. Das ist bewusst größer als im Raum Stuttgart, wo wir schon ab drei kaufen. Voll vermietet, teilweise vermietet oder mit Leerstand, alles drei ist für uns normal.
Schicken Sie uns zum Anfang die Jahresnettokaltmiete, also alle Mieten ohne Nebenkosten auf zwölf Monate gerechnet. Das ist die wichtigste Zahl, den Rest rechnen wir durch. Eine Mietaufstellung genügt, Sie müssen nichts aufbereiten. Ihre Mieter merken vom Verkauf zunächst nichts, denn es gibt keine Besichtigungstermine für sie. Wir sehen uns das Haus einmal an.
Ein aufgelaufener Sanierungsstau ist kein Ausschlussgrund, sondern Teil der Rechnung. Was mit dem Verkauf endet, ist der laufende Betrieb: Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel, Reparaturen, Handwerkersuche. Wenn Sie das Haus geerbt haben oder es seit Jahren nebenher verwalten, ist meist genau das der Anlass und nicht der Preis.
Eigentumswohnungen kaufen wir ebenfalls, vermietet wie frei. In Ulm ist das aber die Ausnahme und nicht der Schwerpunkt. Wenn Ihre Wohnung zu einem Haus gehört, das ohnehin verkauft werden soll, sprechen Sie uns darauf an.
Vermietete Wohnungen stehen am freien Markt oft lange im Portal. Der Grund ist einfach: Wer für sich selbst sucht, will einziehen können, und Anleger rechnen lange und bieten niedrig. Uns betrifft das nicht. Wir übernehmen den Mietvertrag unverändert und brauchen keinen Eigenbedarf. Sie müssen also weder kündigen noch auf einen Auszug warten.
Ein Verkauf über den freien Markt ist öffentlich. Die Fotos Ihrer Räume stehen im Portal, das Schild steht am Zaun, und Fremde laufen an einem Samstag durch Ihr Haus. Wer vermietet hat, hat zusätzlich das Gespräch mit den Mietern vor sich, oft bevor überhaupt feststeht, ob verkauft wird.
Bei uns entfällt das komplett. Es gibt kein Inserat, keine Fotos im Netz, kein Schild und keine Besichtigungstermine für Fremde. Wir sehen uns das Objekt einmal an, dann bekommen Sie einen Preis. Erfahren muss davon niemand außer Ihnen, uns und dem Notar. Diskret heißt hier also nicht, dass wir uns vorsichtig verhalten, sondern dass es schlicht kein öffentliches Angebot gibt.
Das ist der Grund, aus dem viele überhaupt bei uns anrufen: eine Trennung, eine Erbengemeinschaft, die sich nicht einig ist, oder ein Betrieb, bei dem niemand mitbekommen soll, dass gerade Vermögen bewegt wird. Ihre Anfrage geht bei uns an keinen Makler, an kein Portal und an keinen anderen Ankäufer weiter.
Manchmal steht ein Datum fest, bis zu dem das Geld da sein muss. Eine Scheidungsfolgenvereinbarung, ein Pflegeheimplatz, eine Erbengemeinschaft mit einer Frist, oder schlicht ein zweiter Kredit, der nicht mehr zu tragen ist. Über den freien Markt ist das schwer zu planen, weil Sie am Ende von der Bank eines Fremden abhängen.
Bei uns steht die Finanzierung, bevor Sie eine Zahl von uns hören. Deshalb platzt bei uns kein Verkauf zwei Wochen vor dem Notartermin. Auf Ihre Anfrage antworten wir binnen 48 Stunden, danach kommt eine Besichtigung, dann ein schriftliches Angebot mit fester Frist. Nach der Einigung sind es zwei bis vier Wochen bis zur Beurkundung. Schneller verkaufen Sie in Ulm nur, wenn Sie deutlich unter Wert abgeben.
Wenn es noch schneller gehen muss, sagen Sie es beim ersten Anruf. Was am Termin hängt, ist meist der Notar und nicht wir.
Eine Villa oder ein repräsentatives Anwesen kaufen wir nicht, so ein Objekt findet seinen Preis über Zeit und gezielte Ansprache. Für Neubauten und junge Objekte ab etwa Baujahr 2005 gilt dasselbe. Und ein einzelnes kleines Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten ist in Ulm zu klein für uns, dort fangen wir bei etwa fünf an. Wer den Weg über einen Makler geht, sollte mehrere Monate, eine Reihe von Besichtigungen und in Baden-Württemberg eine Provision einplanen, die sich Käufer und Verkäufer teilen.
Wir kaufen die Häuser, an denen seit Jahrzehnten wenig passiert ist, und Mehrfamilienhäuser ab etwa fünf Einheiten. Genau die sanieren wir danach, dafür sind wir da. Für Sie zählt, dass es schnell und ohne Aufsehen geht: ein Termin, ein fester Preis, kein Inserat und kein Schild im Vorgarten.
Am Ende zählt, was nach Provision und Vermarktungszeit übrig bleibt, nicht der Preis, mit dem inseriert wurde.
Ulm liegt an der Donau am südöstlichen Rand der Schwäbischen Alb, hat 129.882 Einwohner und ist in 17 Stadtteile gegliedert. Auf der anderen Seite des Flusses beginnt Bayern und damit Neu-Ulm, zusammen sind das 191.722 Einwohner.
Für Sie als Verkäufer ist vor allem eines wichtig: Eine Zahl für ganz Ulm gibt es nicht. Zwischen dem alten Ortskern von Söflingen, den Fünfzigerjahre-Bauten unten am Eselsberg, den Wohnblöcken aus den Siebzigern in Wiblingen und den Reihenhäusern in Böfingen liegen Welten. Wer beides gleich bewertet, liegt bei einem von beiden daneben.
Was wir suchen, sind genau diese Jahrzehnte. Häuser aus der Zeit, in der Böfingen ab 1960 hochgezogen wurde, und die großen Wohnblöcke, die in Wiblingen in den Siebzigern und Achtzigern entstanden sind. Diese Gebäude sind heute an dem Punkt, an dem Dach, Fenster, Elektrik und Heizung gleichzeitig anstehen. Je mehr davon offen ist, desto weniger Käufer bleiben am freien Markt übrig. Für uns ist das der Normalfall.
Universität und Kliniken oben auf dem Eselsberg und der Science Park mit rund 12.500 Beschäftigten halten die Nachfrage stabil. Ulm wird deshalb als Wissenschaftsstadt geführt, und das merkt man am Wohnungsmarkt.
Zuerst zählt die Lage, und die ist kleinteiliger als man denkt. In Ulm entscheidet oft eine Straße darüber, in welchem Jahrzehnt die Nachbarschaft gebaut wurde und wie weit es zur nächsten Haltestelle ist. Sagen Sie uns die Straße, dann wissen wir meist schon, worum es geht.
Beim Haus selbst schauen wir auf das, was später Geld kostet: Alter und Art der Heizung, Fenster, Dach, Leitungen und der Zustand von Bad und Elektrik. Dazu das Grundstück, denn davon hängt ab, ob sich am Haus überhaupt etwas machen lässt. Nichts davon ist für uns ein Ausschluss. In unserer Rechnung taucht es trotzdem auf, und wir legen offen, wo.
Beim Mehrfamilienhaus ist die wichtigste Zahl die Jahresnettokaltmiete, also alle Mieten ohne Nebenkosten auf zwölf Monate gerechnet. Daneben zählt, wie die Einheiten geschnitten sind, welche Verträge laufen und ob Leerstand da ist. Leerstand ist für uns kein Makel, sondern oft der Grund, warum ein Haus für uns interessant ist.
Alles läuft auf denselben Punkt hinaus: Jedes dieser Merkmale verkleinert den Kreis der Käufer, die am freien Markt in Frage kommen, und genau daran hängt der Preis. Wir sagen Ihnen, wo wir stehen, statt es Ihnen später vorzuhalten.
Ja. Vom Eselsberg über Söflingen und Böfingen bis Wiblingen, dazu die Dörfer außen herum. Neubau kaufen wir nicht, unabhängig vom Stadtteil.
Häuser und Mehrfamilienhäuser ab etwa fünf Wohneinheiten. Eigentumswohnungen kaufen wir auch, sie sind hier aber nicht unser Schwerpunkt.
Ab etwa fünf. In Ulm steigen wir bewusst größer ein als im Raum Stuttgart.
Ja, das ist bei uns der Regelfall. Kein Inserat, keine Fotos im Portal, kein Schild am Zaun und keine Besichtigungstermine für Fremde. Wir sehen uns das Objekt einmal an, danach bekommen Sie einen Preis.
Fedor Rembold. Er ist unser Partner vor Ort, langjähriger Architekt und ehemaliger Bauleiter, und sieht sich Objekte in Ulm und Neu-Ulm an.
Ja. Alte Elektrik, ein Bad aus den Siebzigern und eine Heizung am Ende ihrer Zeit sind genau unser Geschäft.
Nichts. Wir übernehmen die Verträge zu den bestehenden Bedingungen.
Nein. Was Sie nicht mitnehmen wollen, bleibt stehen, um den Rest kümmern wir uns.
Wir antworten binnen 48 Stunden und sehen uns die Immobilie einmal an. Nach der Preiseinigung sind es zwei bis vier Wochen bis zum Notartermin.
Das hängt an Stadtteil, Baujahr, Grundstück und Zustand. Einen Preis nennen wir erst, wenn wir das Haus gesehen haben.