Mehrfamilienhaus verkaufen - vermietet oder mit Leerstand

Der Wert

Beim Mehrfamilienhaus zählt die Miete.

Ein Einfamilienhaus wird über den Vergleich bewertet: Was haben ähnliche Häuser in der Straße zuletzt gebracht? Bei einem Mehrfamilienhaus geht das nicht, weil jedes Haus eine eigene Mietstruktur hat. Hier zählt der Ertrag.

Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete, also alle Mieten ohne Nebenkosten, zusammengerechnet auf zwölf Monate. Darauf kommt ein Faktor. Ob dieser Faktor bei 15 oder bei 25 liegt, entscheidet sich an Lage, Baujahr, Zustand und daran, wie weit die Mieten unter dem liegen, was am Markt zu erzielen wäre.

Daraus folgt etwas, das viele Eigentümer überrascht: Ein Haus mit alten, günstigen Mietverträgen ist rechnerisch weniger wert als das gleiche Haus mit marktüblichen Mieten. Und ein Haus mit Leerstand ist nicht automatisch weniger wert, weil eine freie Wohnung neu vermietet oder einzeln verkauft werden kann.

Welche Faktoren in Ihrer Gemeinde üblich sind, veröffentlicht der zuständige Gutachterausschuss. Diese Zahlen sind öffentlich und kosten nichts.

Die sechs Faktoren, die den Preis bestimmen

Anlass

Warum Eigentümer ihr Mehrfamilienhaus an uns verkaufen.

Fast nie geht es um den letzten Euro.
Es geht darum, dass die Immobilie nur noch Probleme macht und Sie die Sache abschließen wollen.
Bei einem Zinshaus sind es fast immer diese vier Gründe.

Die Verwaltung frisst die Rendite

Mieterwechsel, Abrechnungen, Handwerker. Wer das jahrzehntelang selbst gemacht hat, will es irgendwann nicht mehr.

Die Mieten sind alt, die Sanierung steht an

Niedrige Bestandsmieten und ein anstehender Heizungstausch passen selten zusammen.

Eine Erbengemeinschaft hält das Haus

Mehrere Eigentümer und eine Immobilie, über deren Zukunft keine Einigkeit besteht.

Leerstand in einzelnen Wohnungen

Eine Wohnung steht seit Monaten leer und kostet weiter Unterhalt. Für unsere Zusage spielt das keine Rolle.

Mit wem Sie es zu tun haben

Wer auf der anderen Seite sitzt.

Sie verkaufen etwas, das über Jahrzehnte gewachsen ist.
Da zählt, wer kauft.
Bei uns ist das kein Konzern mit Hotline, sondern ein Stuttgarter am Telefon.
Und eine Firma, die Sie im Handelsregister nachschlagen können.

Eingetragene GmbH

4Wände Projekt GmbH, Amtsgericht Stuttgart, HRB 798795. Im Handelsregister öffentlich einsehbar, mit Sitz in Stuttgart.

Nur über den Notar

Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, wie bei jedem Immobilienverkauf. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und sichert Sie ab, nicht uns.

Finanzierung steht vorher

Wir geben ein Angebot erst ab, wenn unsere Finanzierung gesichert ist. Deshalb platzt bei uns kein Verkauf kurz vor dem Notartermin.

Aus Stuttgart, nicht aus der Zentrale

David Otto wohnt selbst hier und kauft nur in der Region. Kein bundesweiter Ankaufsdienst, keine Hotline, kein wechselnder Ansprechpartner.

Ihre Daten bleiben hier

Wir kaufen selbst und leiten nichts weiter. Ihre Anfrage geht nicht an Makler, an Portale oder an andere Ankäufer, die sich dann bei Ihnen melden.

Referenzen

Das haben wir in der Region gekauft.

Wohnungen, die wir direkt vom Eigentümer übernommen und hergerichtet haben.
Von Stuttgart bis auf die Filder und ins Remstal.

Stuttgart

Sillenbuch

2,5 Zi · 73 m² · Bj. 1978

Stuttgart

Bad Cannstatt

4 Zi · 83 m² · Bj. 1905

Filderstadt

Bernhausen

4 Zi · 89 m² · Bj. 1979

Esslingen

Zell

3 Zi · 63 m² · Bj. 1992

Ostfildern

1 Zi · 40 m² · Bj. 1999

Leinfelden-Echterdingen

1 Zi · 30 m² · Bj. 1965

AngekauftFilderstadt
Harthausen

4 Zi · 85 m² · Bj. 1968

Zustand egal

So sieht der Anfang aus.

Blümchenfliesen, Elektrik von 1960, ein Nachlass voller Kartons.
Genau das kaufen wir, ohne mit der Wimper zu zucken.

Altes Bad im Abbruch, Fliesen werden entfernt

Geöffnete Wand mit alter Lattung und neuer Elektrik

Geerbte Wohnung mit alter Einrichtung und Umzugskartons

Rückmeldungen

Das sagen Verkäufer über die Zusammenarbeit.

„Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis“

Wir hatten die Wohnung eigentlich schon verkauft. Dann kam zwei Wochen vor dem Notartermin die Absage, die Bank hat bei ihm nicht mitgespielt. Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis. Bei Herrn Otto hat dann alles gehalten, was er gesagt hat. Das Angebot kam nach der Besichtigung und blieb, wie es war, nachverhandelt hat keiner. Von unserem ersten Anruf bis zur Beurkundung waren es vier Wochen.

Familie ElserVerkauf 2025Esslingen-Zell · 3-Zimmer-Wohnung

„Ich musste keine einzige Unterlage suchen“

Die Wohnung lief als Kapitalanlage und war irgendwann nur noch Ärger, erst eine Sonderumlage, dann zwei Monate keine Miete. Bei so einer Ankauffirma hatte ich ehrlich gesagt erst ein komisches Gefühl. Herr Otto war einmal da und hat sich die Wohnung mit dem Mieter drin angeschaut. Die Unterlagen hat er dann selbst bei der Verwaltung geholt, Teilungserklärung und Protokolle. Ich musste zum Notartermin nur hingehen.

Sezgin T.Verkauf 2025Ostfildern · vermietete 1-Zimmer-Wohnung

„Wir mussten nichts rausräumen“

Die Wohnung unserer Mutter war voll bis unters Dach, vierzig Jahre hatte sich da alles angesammelt. Wir sind drei Geschwister und waren mit dem Nachlass überfordert. Herr Otto hat sie sich einmal angeschaut und uns einen fairen Preis genannt, auf den wir uns schnell geeinigt haben. Danach ging die Abwicklung zügig und rausräumen mussten wir nichts.

Thomas G.Verkauf 2026Filderstadt · geerbte 4-Zimmer-Wohnung

„Machen lassen musste ich vorher gar nichts“

Die Wohnung ist von 1978, Bad und Elektrik noch original. Von mehreren Seiten hieß es, ohne ein neues Bad bekomme ich dafür kaum etwas. Die Baustelle wollte ich mir nicht mehr antun. Herr Otto hat sie sich angesehen und dann gesagt, was er zahlt und wie er darauf kommt. Nichts schöngeredet und nichts schlechtgeredet. Am Zustand hat sich bis zur Übergabe nichts geändert.

Renate K.Verkauf 2025Stuttgart-Sillenbuch · 2,5-Zimmer-Wohnung

Vermietet

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.

Der Verkauf ändert an den Mietverhältnissen nichts. Der Käufer tritt in die bestehenden Verträge ein, mit allen Rechten und Pflichten. Sie müssen niemandem kündigen und Ihre Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen.

Ein Vorkaufsrecht der Mieter entsteht beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Das kommt erst ins Spiel, wenn ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnung dann verkauft wird.

Was den Verkauf an Privatleute schwer macht, ist etwas anderes: Wer selbst einziehen will, kann das bei einem vollvermieteten Haus nicht. Der Kreis der Käufer schrumpft damit auf Kapitalanleger und die rechnen mit spitzem Bleistift. Für uns ist der laufende Mietvertrag dagegen der Normalfall.

Bei uns sehen sich außerdem keine zwanzig Interessenten die Wohnungen an. Wir besichtigen einmal und dafür genügt uns je Grundriss eine Wohnung.

Vor dem Verkauf

Sechs Punkte, die den Preis bewegen.

Wer diese Fragen vorher beantworten kann, verhandelt besser.
Egal, an wen verkauft wird.

Die Mietaufstellung

Wer wohnt seit wann, zahlt wie viel und wann wurde zuletzt erhöht? Diese eine Tabelle beantwortet die halbe Bewertung. Ohne sie rät jeder Käufer und raten heißt Sicherheitsabschlag.

Rückstände und Streit

Ein Mieter, der seit Monaten nicht zahlt, oder ein laufendes Verfahren gehört auf den Tisch, nicht in die Beurkundung. Wer es früh sagt, verliert weniger als der, bei dem es später auffällt.

Der Sanierungsstau

Dach, Fenster, Leitungen, Heizung. Beim Mehrfamilienhaus zählt das mehrfach, weil jede Wohnung betroffen ist. Ein Käufer rechnet die Kosten vom Preis ab, deshalb sollten Sie sie kennen.

Die Heizung

Alter und Art der Anlage entscheiden mit, was in den nächsten Jahren fällig wird. Fragen Sie den Schornsteinfeger nach dem Baujahr, das steht im Protokoll.

Kautionen und Abrechnungen

Kautionen gehen auf den Käufer über und müssen sauber abgerechnet sein. Die letzten beiden Nebenkostenabrechnungen sollten vorliegen.

Grundschulden

Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch, muss sie abgelöst oder gelöscht werden. Das läuft über Ihre Bank und braucht Vorlauf, also klären Sie es vor dem Notartermin.

Steuern

Die Zehnjahresfrist.

Wer eine vermietete Immobilie im Privatvermögen hält und sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, versteuert den Gewinn. Nach Ablauf der Frist bleibt der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der beiden Kaufverträge, nicht die Übergabe.

Ein zweiter Punkt betrifft alle, die mehrere Objekte in kurzer Zeit verkaufen: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt dem Finanzamt schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr.

Beides sind Faustregeln mit vielen Ausnahmen. Wir sind Käufer und keine Steuerberater und dürfen Sie dazu nicht beraten. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater, das ist eine Stunde, die sich fast immer rechnet.

Die Alternative

Im Ganzen verkaufen oder in Wohnungen aufteilen?

Aufteilen heißt: Aus dem Haus werden einzelne Eigentumswohnungen und die verkaufen Sie danach Stück für Stück. Das ist ein eigenes Geschäft mit eigenen Regeln und es ist nicht damit getan, das Haus in Wohnungen zu denken.

Der Weg dorthin kostet allerdings: eine Teilungserklärung vom Notar, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der Baurechtsbehörde, eine Hausverwaltung, oft eine Sanierung und in manchen Gemeinden eine Genehmigung, weil dort die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeschränkt ist. Ob das für Ihre Straße gilt, sagt Ihnen die Stadtverwaltung.

Dazu kommt die Zeit. Bis alle Wohnungen verkauft sind, vergehen oft Jahre und vermietete Einheiten lassen sich nur mit Abschlag einzeln verkaufen. Wer das durchziehen will, braucht Kapital, Geduld und einen langen Atem gegenüber Mietern und Behörden.

Wenn Sie das nicht selbst durchziehen wollen, verkaufen Sie an jemanden, der es macht. Das ist unser Geschäft und deshalb können wir Ihnen einen festen Preis für das Haus nennen, so wie es heute dasteht. Sie bekommen ihn zeitnah und binden sich dafür keine Jahre.

Unterlagen

Was beim Mehrfamilienhaus gebraucht wird.

Zum Haus

Aktueller Grundbuchauszug
Flurkarte und Lageplan
Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung
Energieausweis
Nachweise über Sanierungen der letzten Jahre
Letztes Schornsteinfegerprotokoll

Was fehlt, fordern wir selbst bei Amt und Verwaltung an. Suchen müssen Sie nichts.

Zu den Mietern

Mietaufstellung je Wohnung mit Fläche, Miete und Mietbeginn
Alle Mietverträge samt Nachträgen
Die letzten beiden Nebenkostenabrechnungen
Nachweise über die Kautionen
Offene Forderungen und laufende Verfahren

Die Mietaufstellung ist das wichtigste Papier. Sie entscheidet über den Preis und niemand außer Ihnen kann sie liefern.

Ehrlich gesagt

Verkaufen oder behalten?

Ein Mehrfamilienhaus, das läuft, ist selten ein Grund zu verkaufen. Mieten kommen jeden Monat, die Zinsen von damals sind niedrig. Wer die Verwaltung im Griff hat, verdient gut daran. Wer uns anruft, hat meist einen anderen Anlass.

Oft ist es die Substanz: Dach, Leitungen und Heizung stehen gleichzeitig an und die Rechnung dafür passt nicht mehr zur Miete. Manchmal ist es das Alter, wenn der Eigentümer mit Ende siebzig keine Handwerkertermine und keine Mieterwechsel mehr organisieren will. Manchmal ist es eine Erbengemeinschaft, in der drei Geschwister drei verschiedene Vorstellungen haben. Und manchmal ist es einfach eine andere Verwendung für das Geld.

Wenn keiner dieser Punkte zutrifft, behalten Sie das Haus. Wir sagen Ihnen das auch am Telefon, wenn wir den Eindruck haben, dass ein Verkauf für Sie keinen Sinn ergibt. Ein Angebot, das Sie nicht annehmen, kostet uns eine Stunde. Ein Verkauf, den Sie zwei Jahre später bereuen, kostet Sie mehr.

Der Vergleich

Mehrfamilienhaus: direkt verkaufen oder über einen Makler?

Was wir nicht kaufen

Neubauten und Objekte ab etwa Baujahr 2005 suchen wir nicht, ebenso wenig Häuser oberhalb von etwa zwei Millionen Euro. Bei einem gut vermieteten Neubau in bester Lage erreicht eine Vermarktung mehr, dafür braucht sie mehrere Monate und eine Provision, die sich Käufer und Verkäufer teilen.

Wann der Direktverkauf passt

Ab drei Einheiten, vermietet oder mit Leerstand, mit Sanierungsstau und alter Haustechnik. Wir brauchen keine Mieterhöhung vorab und keine leergezogene Wohnung. Mieter und Nachbarn erfahren nichts, weil es weder Inserat noch Besichtigungsrunden gibt.

Unter dem Strich

Alle sechs Punkte im Vergleich

Netto liegt der Direktverkauf häufiger vorn als gedacht

Direkt an unsÜber einen Makler

Entscheidend ist nicht der Preis im Inserat, sondern was am Ende bei Ihnen ankommt.

Wer zahlt

Wer beim Mehrfamilienhaus die Maklerprovision zahlt.

Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage, wenn eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an eine Privatperson verkauft wird. Für Mehrfamilienhäuser gilt diese Regel nicht.

Wer hier zahlt, steht im Maklervertrag und sonst nirgends. In der Praxis trägt der Verkäufer die Provision oft allein, weil der Käufer als Kapitalanleger auf seine Rendite rechnet und nichts obendrauf legen will. Bei einem Haus für 900.000 Euro sind 3,57 Prozent gut 32.000 Euro.

Beim Verkauf an uns fällt keine Provision an, weil kein Makler beteiligt ist. Ein Exposé gibt es ebenfalls nicht, Ihr Haus steht also nicht öffentlich im Netz.

Alle Kosten beim Immobilienverkauf im Überblick

Häufige Fragen

Was Eigentümer wissen wollen.

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?

Über den Ertrag. Grundlage ist die Jahresnettokaltmiete, also die Miete ohne Nebenkosten. Darauf wird ein Faktor angewandt, der von Lage, Baujahr, Zustand und Mietstruktur abhängt. Die Wohnfläche allein sagt beim Mehrfamilienhaus wenig aus.

Kann ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen?

Ja. Die Mietverträge laufen mit dem neuen Eigentümer unverändert weiter, das regelt das Gesetz. Sie müssen niemandem kündigen und die Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen.

Haben die Mieter ein Vorkaufsrecht?

Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Ein Vorkaufsrecht entsteht erst, wenn das Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnung des Mieters dann verkauft wird.

Wie lange muss ich das Haus halten, damit der Verkauf steuerfrei ist?

Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen sind es zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, versteuert den Gewinn. Wie das in Ihrem Fall aussieht, sagt Ihnen Ihr Steuerberater, wir dürfen dazu nicht beraten.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus?

Anders als bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gibt es beim Mehrfamilienhaus keine gesetzliche Teilung. Wer zahlt, ist Verhandlungssache und steht im Maklervertrag. Oft trägt der Verkäufer sie allein.

Lohnt es sich, die Wohnungen einzeln zu verkaufen?

In der Summe bringt das meist mehr. Es kostet aber Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Zeit und in manchen Gemeinden eine Genehmigung. Bis alles verkauft ist, vergehen häufig Jahre.

Wir haben das Haus geerbt. Was gilt in einer Erbengemeinschaft?

Verkaufen können Sie nur gemeinsam, dafür braucht es alle Miterben. Wer allein aussteigen will, kann seinen Erbteil verkaufen, dann haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht. Lassen Sie sich dazu anwaltlich beraten, bevor Sie etwas unterschreiben.

Kaufen Sie auch Häuser mit Leerstand oder Mietrückständen?

Ja. Sagen Sie es vor der Besichtigung, dann rechnen wir es ein. Für uns ist das ein Preisfaktor, kein Ausschluss.

Ab welcher Größe kaufen Sie?

Ab drei Wohneinheiten und bis etwa zwei Millionen Euro. Neubau kaufen wir nicht.

In welchem Gebiet kaufen Sie?

In Stuttgart, Esslingen, Filderstadt, Ludwigsburg, Reutlingen und Schwäbisch Gmünd, dazu im Remstal mit Waiblingen, Fellbach, Schorndorf und Weinstadt.

Mehrfamilienhaus verkaufen.