Wenn mehrere erben, geht nichts allein.
Wir kaufen die Immobilie im Ganzen: ein Käufer, ein Termin, ein Vertrag, den alle Erben unterschreiben.
Stuck, hohe Decken, alte Leitungen. Wir kaufen die Wohnung so, wie sie ist und richten sie danach her.
Solide gebaut, oft mit Stellplatz und Balkon. Auch vermietet.
Ab drei Wohneinheiten, teilweise vermietet oder mit Leerstand.
Ich bin David Otto und kaufe für 4Wände Projekt persönlich an. Ich komme selbst vorbei, sehe mir Ihre Immobilie an und sage Ihnen danach eine Zahl, die ich auch begründen kann. Wenn ein Makler für Sie der bessere Weg ist, sage ich Ihnen das ebenso offen.
4Wände Projekt GmbH, Amtsgericht Stuttgart, HRB 798795. Im Handelsregister öffentlich einsehbar, mit Sitz in Stuttgart.
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, wie bei jedem Immobilienverkauf. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und sichert Sie ab, nicht uns.
Wir geben ein Angebot erst ab, wenn unsere Finanzierung gesichert ist. Deshalb platzt bei uns kein Verkauf kurz vor dem Notartermin.
David Otto wohnt selbst hier und kauft nur in der Region. Kein bundesweiter Ankaufsdienst, keine Hotline, kein wechselnder Ansprechpartner.
Wir kaufen selbst und leiten nichts weiter. Ihre Anfrage geht nicht an Makler, an Portale oder an andere Ankäufer, die sich dann bei Ihnen melden.
Blümchenfliesen, Elektrik von 1960, ein Nachlass voller Kartons.
Genau das kaufen wir, ohne mit der Wimper zu zucken.
Wir hatten die Wohnung eigentlich schon verkauft. Dann kam zwei Wochen vor dem Notartermin die Absage, die Bank hat bei ihm nicht mitgespielt. Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis. Bei Herrn Otto hat dann alles gehalten, was er gesagt hat. Das Angebot kam nach der Besichtigung und blieb, wie es war, nachverhandelt hat keiner. Von unserem ersten Anruf bis zur Beurkundung waren es vier Wochen.
Die Wohnung lief als Kapitalanlage und war irgendwann nur noch Ärger, erst eine Sonderumlage, dann zwei Monate keine Miete. Bei so einer Ankauffirma hatte ich ehrlich gesagt erst ein komisches Gefühl. Herr Otto war einmal da und hat sich die Wohnung mit dem Mieter drin angeschaut. Die Unterlagen hat er dann selbst bei der Verwaltung geholt, Teilungserklärung und Protokolle. Ich musste zum Notartermin nur hingehen.
Die Wohnung unserer Mutter war voll bis unters Dach, vierzig Jahre hatte sich da alles angesammelt. Wir sind drei Geschwister und waren mit dem Nachlass überfordert. Herr Otto hat sie sich einmal angeschaut und uns einen fairen Preis genannt, auf den wir uns schnell geeinigt haben. Danach ging die Abwicklung zügig und rausräumen mussten wir nichts.
Die Wohnung ist von 1978, Bad und Elektrik noch original. Von mehreren Seiten hieß es, ohne ein neues Bad bekomme ich dafür kaum etwas. Die Baustelle wollte ich mir nicht mehr antun. Herr Otto hat sie sich angesehen und dann gesagt, was er zahlt und wie er darauf kommt. Nichts schöngeredet und nichts schlechtgeredet. Am Zustand hat sich bis zur Übergabe nichts geändert.
In Baden-Württemberg üblich, je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen. Die genaue Höhe ist Verhandlungssache.
Das ist der Satz, an dem sich die meisten Erbengemeinschaften wundreiben. Solange der Nachlass nicht auseinandergesetzt ist, gehört die Immobilie allen gemeinsam und keinem zu einem bestimmten Bruchteil. Ein einzelner Miterbe kann deshalb weder ein Zimmer noch einen rechnerischen Anteil am Haus veräußern. Entweder handeln alle gemeinsam, oder es passiert nichts.
Genau daran liegt es, dass geerbte Häuser oft jahrelang leer stehen. Nicht weil sich jemand quer stellt, sondern weil drei Menschen mit drei Lebenssituationen einen gemeinsamen Beschluss fassen müssen, während die Grundsteuer weiterläuft. Wir kaufen so ein Objekt in einem Zug: ein Käufer, ein Vertrag, den alle Erben unterschreiben. Danach ist nur noch Geld nach Quote zu verteilen.
Der erste Gedanke ist fast immer derselbe: Einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. In der Familie klingt das nach der friedlichen Lösung. In der Praxis scheitert sie an zwei Punkten.
Der erste ist die Finanzierung. Wer übernimmt, muss die Anteile der übrigen Erben in bar aufbringen und zwar meist für eine Immobilie, an der einiges zu tun ist. Eine Bank finanziert das nur, wenn Einkommen und Eigenkapital tragen. Bei drei Geschwistern und einem Haus im Raum Stuttgart kommen da schnell Summen zusammen, die eine Übernahme rechnerisch unmöglich machen.
Der zweite ist der Wert. Wer auszahlt, hält den Wert für hoch angesetzt, wer ausgezahlt wird, für zu niedrig. Ein Gutachten soll den Streit schlichten, kostet aber Geld und Wochen und überzeugt am Ende oft niemanden, weil es eine Schätzung bleibt. Ein Verkauf an einen Dritten löst beides auf einen Schlag: Der Preis ist keine Meinung mehr, sondern ein Betrag, den jemand tatsächlich zahlt.
Kommt eine Erbengemeinschaft nicht weiter, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung betreiben. Das ist das Druckmittel, von dem viele gehört haben. Es ist auch das, was am meisten kostet.
Zum einen ist es kein schneller Weg. Wer nicht verkaufen will, kann das Verfahren einstweilen einstellen lassen, jeweils bis zu sechs Monate und das lässt sich wiederholen. In Summe darf ein solches Verfahren bis zu fünf Jahre ruhen. Wer also mit der Versteigerung Druck machen will, um in einem halben Jahr fertig zu sein, kann sich verrechnen.
Zum anderen ist das Ergebnis offen. Was am Versteigerungstag herauskommt, hängt daran, wer erscheint und mitbietet. Vorher entstehen Kosten für das Wertgutachten und das Verfahren, die vom Erlös abgehen. Und der Familienfrieden übersteht es selten, weil am Ende einer der Erben denjenigen nennen kann, der die Versteigerung beantragt hat.
Ein freihändiger Verkauf ist in fast allen Fällen der ruhigere und der wirtschaftlichere Weg. Er setzt nur voraus, dass sich alle auf einen Käufer und einen Preis einigen und genau dafür sind wir ein realistischer Ansprechpartner: Sie bekommen von uns einen Preis, der steht, statt ein Ergebnis, das sich erst am Versteigerungstag zeigt.
. Wir sind keine Rechtsanwälte. Wenn es bei Ihnen ernsthaft streitig ist, lassen Sie sich anwaltlich beraten.
Wer aus einer Erbengemeinschaft aussteigen will, ohne dass sich die anderen bewegen, kann seinen Erbteil als Ganzes verkaufen. Das ist zulässig und muss notariell beurkundet werden. Nur: Verkauft wird dann nicht ein Stück Haus, sondern die Position im Nachlass, mit allem, was daran hängt.
Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen. Erstens haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht und können innerhalb von zwei Monaten in den Vertrag eintreten. Zweitens kaufen solche Anteile fast nur spezialisierte Aufkäufer und die lassen sich das Risiko bezahlen. Was Sie bekommen, liegt in aller Regel deutlich unter dem, was auf Sie entfiele, wenn die Immobilie regulär verkauft und der Erlös geteilt würde.
Deshalb ist der Erbteilsverkauf für uns kein Angebot, sondern eine Einordnung: Er ist der Notausgang für den Fall, dass gar nichts mehr geht. Solange sich die Erben noch an einen Tisch setzen, ist der gemeinsame Verkauf für jeden Einzelnen der bessere Weg.
Die laufenden Kosten trägt der Nachlass, also am Ende alle Erben nach ihrer Quote. Praktisch legt sie aber meist einer aus, nämlich der, der in der Nähe wohnt und den Zugang zum Haus hat. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Abschlagszahlungen für Strom und eine Grundbeheizung gegen Feuchtigkeit summieren sich über zwei, drei Jahre auf einen Betrag, der niemandem auffällt, solange ihn einer vorstreckt.
Dazu kommt der Zustand. Ein Haus, in dem niemand wohnt und niemand lüftet, verliert schneller an Substanz, als man denkt. Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, das erst auffällt, wenn der Fleck an der Decke steht. Je länger die Einigung dauert, desto weniger ist am Ende zu verteilen. Das ist kein Argument für Eile um jeden Preis, aber eines dafür, die Frage nicht liegen zu lassen.
Wir kaufen das Haus so, wie es ist. Sie müssen nicht entrümpeln, nicht renovieren und sich nicht darauf einigen, wer den Handwerker bestellt. Was drinsteht, bleibt drin, die Räumung ist unsere Sache.
Sie melden sich, gern auch nur einer von Ihnen. Innerhalb von 48 Stunden hören Sie von uns. Wir sehen uns das Objekt einmal an, dazu muss nicht die ganze Familie anreisen. Danach bekommen Sie einen Preis, den wir Ihnen erklären und auf Wunsch erklären wir ihn auch den übrigen Erben, damit das nicht an einem von Ihnen hängen bleibt.
Wenn alle einverstanden sind, geht es zum Notar. Dort unterschreiben alle Erben denselben Vertrag. Wer weiter weg wohnt, muss dafür nicht zwingend anreisen, das lässt sich in der Regel über eine Vollmacht regeln. Nach der Beurkundung wird der Kaufpreis gezahlt und nach Ihren Quoten verteilt. Was vorher eine Immobilie war, über die Sie sich einigen mussten, ist danach ein Betrag auf dem Konto.
Steht im Grundbuch noch der Verstorbene, klären wir das mit. Ein Hinweis, der Geld spart: Wird die Berichtigung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. Wer länger diskutiert, zahlt sie.
Im Raum Stuttgart und im Umland, auch in den Teilorten. Wo genau die geerbte Immobilie steht, sagt uns schon viel über den Preis.
Solange nur geschätzt wird, verhandeln alle über Vermutungen. Ein festes Angebot beendet das.
Wer übernimmt, muss die anderen in bar auszahlen und das scheitert oft an der Finanzierung.
Ein Verfahren, das sich über Jahre ziehen kann und bei dem niemand den Erlös kennt.
Während die Erben verhandeln, laufen Unterhalt und Grundsteuer weiter.
Wenn sich alle Miterben einig sind und Zeit mitbringen, kann eine Vermarktung mehr erlösen, besonders bei einem gepflegten Objekt. Sie setzt allerdings voraus, dass jede Besichtigung und jede Preisänderung von allen mitgetragen wird und kostet zusätzlich eine geteilte Provision.
Wenn die Einigung genau daran hängt, dass niemand eine verbindliche Zahl hat. Wir machen ein festes Angebot, das alle Miterben prüfen können und erklären es auf Wunsch auch den übrigen Beteiligten. Ein Käufer, ein Vertrag, ein Termin.
Entscheidend ist nicht der Preis im Inserat, sondern was am Ende bei Ihnen ankommt.
Verkaufen kann die Erbengemeinschaft nur gemeinsam, dafür müssen alle unterschreiben. Wenn einer grundsätzlich nicht will, hilft nur eine Einigung oder am Ende die Teilungsversteigerung. Oft liegt es aber gar nicht am Wollen, sondern am Preis. Dann hilft ein konkretes Angebot mehr als eine weitere Diskussion.
Nein. Über einen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand kann kein Miterbe verfügen. Verkaufen lässt sich nur der gesamte Erbteil, notariell beurkundet. Die übrigen Miterben haben dabei zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht.
Meist nicht. Solche Anteile kaufen fast nur spezialisierte Aufkäufer und die zahlen deutlich weniger, als bei einem regulären Verkauf der Immobilie auf Sie entfiele. Der Erbteilsverkauf ist der Notausgang, nicht der gute Weg.
Länger, als die meisten annehmen. Wer nicht verkaufen will, kann das Verfahren einstweilen einstellen lassen, jeweils bis zu sechs Monate und insgesamt darf es bis zu fünf Jahre ruhen. Als schnelles Druckmittel taugt es deshalb selten.
Nein. Unterschreiben müssen alle, aber wer weiter weg wohnt, kann sich in der Regel über eine Vollmacht vertreten lassen. Zur Besichtigung muss ohnehin nur einer da sein, der aufschließt.
Grundsätzlich der Nachlass, also alle Erben nach ihrer Quote. In der Praxis streckt sie meist derjenige vor, der in der Nähe wohnt. Über zwei, drei Jahre kommt dabei einiges zusammen.
Nein. Möbel, Hausrat, ein voller Keller: Das bleibt, wie es ist. Die Räumung übernehmen wir und haben sie im Preis eingerechnet.
Für die Zehnjahresfrist zählt der Kauf durch den Verstorbenen, nicht der Erbfall. Bei einem lange gehaltenen Elternhaus ist sie also meist abgelaufen. Ausführlich steht das auf unserer Seite zur geerbten Immobilie. Ihren Fall rechnet Ihnen Ihr Steuerberater.