Was ist meine Immobilie wert?

Die meisten Eigentümer haben schon eine Zahl im Kopf, bevor sie irgendetwas nachschlagen. Sehr oft stammt sie aus 2020 oder 2021 und sehr oft stammt sie vom Nachbarn, der damals verkauft hat. Das ist verständlich und trotzdem der häufigste Grund, warum ein Verkauf hinterher zäh wird.

Damals lag der Zins für ein Immobiliendarlehen bei etwa einem Prozent. Seit 2022 ist er ein Vielfaches davon. Das klingt nach einem Thema für Käufer, aber es entscheidet über Ihren Preis, weil kaum jemand in Kaufpreisen denkt. Ein Käufer denkt in Monatsraten. Er weiß, was er im Monat aufbringen kann und die Bank rechnet ihm daraus aus, was er sich leisten darf. Steigt der Zins, sinkt bei genau derselben Rate der Kaufpreis, der dabei herauskommt und zwar deutlich.

Deshalb ist es kein Verhandlungstrick, wenn heute weniger geboten wird als vor ein paar Jahren. Es ist die Rechnung des Käufers und die ist unabhängig davon, was Ihre Immobilie Ihnen wert ist. Dazu kommt, dass Käufer inzwischen mehr prüfen und länger brauchen, bis ihre Finanzierung steht.

Praktisch heißt das zweierlei. Erstens taugt der Nachbar von 2021 nicht als Vergleich, belastbar sind nur Verkäufe der letzten Monate. Zweitens kostet es Geld, an der alten Zahl festzuhalten: Ein Objekt, das zu hoch startet, bleibt liegen, wird nach ein paar Monaten gesenkt und gilt dann als Ladenhüter. Am Ende steht oft ein niedrigerer Preis als der, der am Anfang realistisch gewesen wäre und dazwischen liegt ein halbes Jahr.

Dass es überhaupt so weit kommt, liegt dabei selten am Verkäufer allein. Wer drei Makler zur Bewertung einlädt, bekommt in aller Regel drei verschiedene Zahlen und den Auftrag bekommt am häufigsten der mit der höchsten. Entsprechend oft wird eine Preisvorstellung bestätigt, von der der Makler selbst weiß, dass sie nicht hält und später in Schritten nach unten korrigiert. Für ihn ist das ein Alleinauftrag mehr. Für Ihre Immobilie ist es ein halbes Jahr im Portal mit sichtbarer Preishistorie und danach fragt jeder Interessent zuerst, warum das Objekt so lange steht.

Hinter fast allen Wertrechnern im Netz stecken dieselben wenigen Anbieter. PriceHubble und Sprengnetter sind die bekanntesten, dazu kommen ein paar weitere. Ihre Modelle können durchaus etwas, nur bekommen Sie im kostenlosen Rechner nicht dieselbe Rechnung wie ein Profi. Die Vollversionen mit den feinen Daten und den zusätzlichen Stellschrauben kosten Geld und laufen intern. Nach außen geht die abgespeckte Variante, die aus Adresse, Fläche und Baujahr eine Spanne macht. Die Frage ist deshalb nicht, ob die Statistik taugt, sondern welche Version Sie vor sich haben und wer den Rechner auf seine Seite gestellt hat.

Ein Wertrechner auf einer Maklerseite oder einem Portal ist selten ein Service. Er ist ein Formular mit einer Zahl davor. Das eigentliche Produkt sind Sie: ein Eigentümer, der gerade über einen Verkauf nachdenkt und dafür seine Adresse, seine Telefonnummer und seinen Zeitrahmen hinterlässt. Solche Kontakte sind auf dem Markt bares Geld wert und werden weiterverkauft, oft an mehrere Makler gleichzeitig. Deshalb ist die Bewertung kostenlos.

Das erklärt auch, warum viele dieser Zahlen zu hoch ausfallen. Wer den Rechner einsetzt, hat kein Interesse an einer nüchternen Einschätzung, sondern an einer Anfrage. Eine freundliche Spanne bringt mehr Formulare als eine realistische. Korrigiert wird später, im Gespräch, wenn der Kontakt schon steht und das Objekt seit drei Monaten im Portal hängt.

Bei aller Kritik an den Rechnern gilt aber auch: Den Preis macht am Ende der Markt und den kennt vorher niemand genau, wir eingeschlossen. Ein Modell kann eine Größenordnung liefern, mehr nicht. Was es zusätzlich nicht kennen kann, sind die Dinge, die erst beim Hinsehen auftauchen. Ob im Grundbuch ein Wegerecht oder ein Wohnrecht eingetragen ist, was die Eigentümerversammlungen der letzten Jahre beschlossen haben, wie hoch die Rücklage tatsächlich ist, ob es im Keller feucht wird und wie laut die Straße um sechs Uhr morgens ist. Genau daran hängt der Preis und genau das steht in keinem Formular.

Woran Sie es erkennen: Die Zahl kommt sofort, ohne dass jemand die Immobilie gesehen hat. Sie ist eine Spanne, keine Zahl. Und kurz darauf klingelt das Telefon. Wir machen es andersherum. Wir schicken Ihnen keinen Rechner, wir kommen einmal vorbei und die Zahl danach ist unsere eigene, weil wir selbst kaufen. Ihre Daten gehen an niemanden sonst.