In Fellbach, Schmiden und Oeffingen.
Auch die Wohnung, in der jahrelang niemand mehr gewohnt hat.
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Aus mehreren Jahrzehnten, viele vermietet. Auch Altbau in den älteren Straßen.
Mit Garten, oft im Generationenwechsel. Renovierungsstau ist für uns kein Ausschlussgrund.
Auch ein freistehendes Haus, wenn sich daraus mehrere Wohnungen machen lassen. Ob das geht, rechnen wir aus.
Ich bin David Otto und kaufe für 4Wände Projekt persönlich an. Ich komme selbst vorbei, sehe mir Ihre Immobilie an und sage Ihnen danach eine Zahl, die ich auch begründen kann. Wenn ein Makler für Sie der bessere Weg ist, sage ich Ihnen das ebenso offen.
4Wände Projekt GmbH, Amtsgericht Stuttgart, HRB 798795. Im Handelsregister öffentlich einsehbar, mit Sitz in Stuttgart.
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, wie bei jedem Immobilienverkauf. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und sichert Sie ab, nicht uns.
Wir geben ein Angebot erst ab, wenn unsere Finanzierung gesichert ist. Deshalb platzt bei uns kein Verkauf kurz vor dem Notartermin.
David Otto wohnt selbst hier und kauft nur in der Region. Kein bundesweiter Ankaufsdienst, keine Hotline, kein wechselnder Ansprechpartner.
Wir kaufen selbst und leiten nichts weiter. Ihre Anfrage geht nicht an Makler, an Portale oder an andere Ankäufer, die sich dann bei Ihnen melden.
Blümchenfliesen, Elektrik von 1960, ein Nachlass voller Kartons.
Genau das kaufen wir, ohne mit der Wimper zu zucken.
Wir hatten die Wohnung eigentlich schon verkauft. Dann kam zwei Wochen vor dem Notartermin die Absage, die Bank hat bei ihm nicht mitgespielt. Danach war uns Sicherheit wichtiger als der höchste Preis. Bei Herrn Otto hat dann alles gehalten, was er gesagt hat. Das Angebot kam nach der Besichtigung und blieb, wie es war, nachverhandelt hat keiner. Von unserem ersten Anruf bis zur Beurkundung waren es vier Wochen.
Die Wohnung lief als Kapitalanlage und war irgendwann nur noch Ärger, erst eine Sonderumlage, dann zwei Monate keine Miete. Bei so einer Ankauffirma hatte ich ehrlich gesagt erst ein komisches Gefühl. Herr Otto war einmal da und hat sich die Wohnung mit dem Mieter drin angeschaut. Die Unterlagen hat er dann selbst bei der Verwaltung geholt, Teilungserklärung und Protokolle. Ich musste zum Notartermin nur hingehen.
Die Wohnung unserer Mutter war voll bis unters Dach, vierzig Jahre hatte sich da alles angesammelt. Wir sind drei Geschwister und waren mit dem Nachlass überfordert. Herr Otto hat sie sich einmal angeschaut und uns einen fairen Preis genannt, auf den wir uns schnell geeinigt haben. Danach ging die Abwicklung zügig und rausräumen mussten wir nichts.
Die Wohnung ist von 1978, Bad und Elektrik noch original. Von mehreren Seiten hieß es, ohne ein neues Bad bekomme ich dafür kaum etwas. Die Baustelle wollte ich mir nicht mehr antun. Herr Otto hat sie sich angesehen und dann gesagt, was er zahlt und wie er darauf kommt. Nichts schöngeredet und nichts schlechtgeredet. Am Zustand hat sich bis zur Übergabe nichts geändert.
In Baden-Württemberg üblich, je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen. Die genaue Höhe ist Verhandlungssache.
Fellbach besteht aus drei Stadtteilen, die sich deutlich unterscheiden: die Kernstadt mit dichter Bebauung, Schmiden mit gewachsenem Ortskern und Neubaugebieten, Oeffingen ruhiger und ländlicher.
Wir kaufen in allen dreien, unabhängig vom Zustand. Was Sie an Unterlagen nicht haben, besorgen wir.
Kaufpreisangebot anfragenDirekt an der Stadtgrenze zu Stuttgart. Eigentumswohnungen aus mehreren Jahrzehnten, viele davon vermietet. Auch Altbau in den älteren Straßenzügen.
Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, dazu Wohnanlagen aus den Siebzigern. Objekte mit Renovierungsstau kaufen wir, wie sie stehen.
Ältere Häuser und kleinere Mehrfamilienhäuser in gewachsener Lage. Auch wenn die Haustechnik aus der Bauzeit stammt.
Die Kinder wohnen längst anderswo, das Haus wartet. Wir kaufen es so, wie es dasteht, mitsamt Einrichtung.
Wenn eine gemeinsame Immobilie zügig und ohne Streit zu Geld werden soll, hilft ein fester Preis mehr als ein offener Vermarktungsprozess.
Mieterwechsel, Sonderumlage, Eigentümerversammlung. Irgendwann kostet eine Kapitalanlage mehr Zeit, als sie einbringt.
Bad, Heizung und Fenster gleichzeitig. Wer diese Rechnung nicht mehr aufmachen will, verkauft besser vorher.
Eigentumswohnungen ab etwa 40 m² in der Kernstadt, in Schmiden und in Oeffingen. Vermietet oder frei, der Zustand ist zweitrangig. Fellbach endet dort, wo Stuttgart anfängt und das prägt den Bestand: viele Wohnungen wurden als Kapitalanlage gekauft und nie selbst bewohnt.
Genau diese Wohnungen sind es, die uns am häufigsten angeboten werden. Nach zwanzig Jahren Vermietung ist die Rendite überschaubar, das Bad stammt noch aus der Bauzeit und die Eigentümerversammlung hat gerade eine Sonderumlage für Dach oder Heizung beschlossen. Solche Umlagen rechnen wir in unser Angebot ein, statt Sie in Vorleistung zu schicken. Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die Protokolle der letzten Jahre besorgen wir bei der Verwaltung.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung merken Sie schnell, wie klein der Kreis der Interessenten wird. Wer für sich selbst sucht, will einziehen können und für Anleger ist eine über zwanzig Jahre gewachsene Bestandsmiete wenig verlockend. Uns stört beides nicht. Wir übernehmen den Mietvertrag unverändert, Sie müssen niemandem kündigen und eine Miete unter Marktniveau ziehen wir Ihnen nicht vom Preis ab. Das ist unsere Rechnung, nicht Ihr Problem.
Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Zweifamilienhäuser, in den gewachsenen Ortskernen von Schmiden und Oeffingen ebenso wie in den Wohngebieten der Kernstadt. Auch mit Renovierungsstau über alle Räume. Neubau kaufen wir nicht.
Viele dieser Häuser wurden in den Sechzigern und Siebzigern für eine Familie gebaut und sind seither in derselben Hand geblieben. Jetzt stehen sie zum Generationenwechsel an und mit ihnen die ganze Geschichte: die Werkstatt im Keller, das Gartenhaus, der volle Speicher. Entrümpeln müssen Sie davor nichts. Was bleibt, räumen wir und der Zustand fließt in den Preis ein, statt Sie zu Handwerkerterminen zu zwingen.
Steht am Kappelberg oder in Ortsrandlage ein größeres freistehendes Haus, lohnt der Blick auf die Aufteilbarkeit: Zwei Vollgeschosse und ausbaufähiges Dach können bei uns zu mehreren Wohnungen werden. Ob das trägt, rechnen wir. Gehört das Haus einer Erbengemeinschaft, sind wir ein Käufer und ein Vertrag für alle Beteiligten.
Häuser ab drei Wohneinheiten bis etwa zwei Millionen Euro, in der Kernstadt wie in den beiden Stadtteilen. Auch solche, in denen über Jahre nur das Nötigste gemacht wurde.
Für ein erstes Gespräch genügt uns die Miete je Wohnung und das Baujahr. Daraus rechnen wir die Jahresnettokaltmiete und den Rest selbst, Sie müssen nichts aufbereiten und keine Unterlagen sortieren. Leerstand ist kein Makel: Eine Wohnung, die seit Monaten niemand mieten will, sagt uns oft mehr über den Sanierungsbedarf als jede Beschreibung. Ihre Mieter bleiben außen vor, es gibt keine Besichtigungsrunden für sie.
Die Nähe zur Stuttgarter Stadtgrenze macht Fellbacher Mietshäuser für Anleger interessant. Das stützt den Preis, sorgt aber auch dafür, dass Kaufinteressenten lange rechnen, Unterlagen nachfordern und am Ende nachverhandeln. Bis dahin läuft der Betrieb bei Ihnen weiter: Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel, Reparaturen. Bei uns endet das mit der Beurkundung. Wir sehen uns das Haus einmal an, Ihre Mieter bekommen davon nichts mit und die Mietverhältnisse laufen mit uns unverändert weiter.
In Schmiden ist die Förderung 2022 ausgelaufen, sichtbar geblieben ist die Neue Mitte mit 32 Wohnungen, einer Arztpraxis und einem Gastronomiebetrieb. In Oeffingen läuft die Entwicklung noch. Liegt Ihre Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht der Kaufvertrag zusätzlich die Genehmigung der Stadt. Erkennen können Sie es am Sanierungsvermerk in Abteilung II Ihres Grundbuchs, wir prüfen es vor dem Angebot.
Das Liebhaberobjekt mit großem Grundstück kaufen wir nicht, dafür braucht es einen Makler mit dem passenden Netzwerk. Neubauten und Objekte ab etwa Baujahr 2005 genauso wenig. Wer diesen Weg geht, sollte mehrere Monate, mehrere Besichtigungen und in Baden-Württemberg eine Provision einplanen, die sich Käufer und Verkäufer teilen.
Wir kaufen in der Kernstadt, in Schmiden und in Oeffingen und zwar unabhängig vom Zustand. Eine Wohnung, in der seit dreißig Jahren nichts gemacht wurde, ist kein Problem, sondern genau das, was wir können. Genauso eine, die seit Jahrzehnten denselben Mieter hat. Und es bleibt unter uns: ohne Anzeige und ohne Schild bekommt die Nachbarschaft nichts davon mit.
Was zählt, ist nicht die Zahl im Inserat, sondern der Betrag, der am Ende bei Ihnen ankommt.
Von kaum einer Adresse in unserem Gebiet ist man schneller in Stuttgart als von Fellbach. Die S-Bahn braucht in die Innenstadt eine Viertelstunde und trotzdem wohnt man hier zwischen Weinbergen statt zwischen Wohnblöcken. Diese Mischung ist selten und sie ist der Grund, warum in Fellbach die Nachfrage fast immer über dem Angebot liegt.
Für Sie als Verkäufer heißt das zunächst etwas Gutes: Ihre Immobilie steht in einer gefragten Lage. Es heißt aber auch, dass ein Verkauf über den freien Markt hier eine Welle von Anfragen auslösen kann, Besichtigungen, Rückfragen, Absagen. Wer diese Welle nicht will, für den ist der Direktverkauf gerade in Fellbach eine echte Erleichterung.
Worauf wir vor Ort besonders achten, ist die Höhenlage. Am Kappelberg und an den Hängen bringt der Blick einen Aufschlag, aber die Erschließung entscheidet mit: Wie steht das Auto, wie viele Stufen liegen bis zur Tür, kommt ein Handwerker heran. Sagen Sie uns beim ersten Gespräch, wo genau die Immobilie liegt und wie sie erschlossen ist, dann können wir schon vorab einen realistischen Rahmen nennen.
Schmiden und Oeffingen behandeln wir dabei wie die Kernstadt. Auch dort kaufen wir, vermietet wie leer und auch dort zählt die Lage mehr als das Etikett des Stadtteils.
Der erste Blick gilt der Mikrolage und zwar genauer als es von außen aussieht. Fellbach endet dort, wo Stuttgart anfängt. Zwischen der dichten Kernstadt und den ruhigen Rändern von Schmiden und Oeffingen liegen Welten. Nennen Sie uns die Adresse, dann wissen wir in der Regel sofort Bescheid.
Dann zählen Etage und Aufzug. Eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug findet deutlich schwerer einen Käufer und das merkt man am Preis. Der Grund ist selten der Umzug, sondern der Alltag mit Einkäufen und Kinderwagen. Balkon und eigener Stellplatz wirken genauso und nahe der Stuttgarter Stadtgrenze ist der Stellplatz ein echtes Argument.
Der rote Faden ist überall gleich: Jeder Punkt verkleinert den Kreis der Interessenten und dieser Kreis bestimmt am Ende den Preis. Uns hindert keiner davon am Kauf. In der Rechnung stehen sie trotzdem, offen und nachvollziehbar.
Am Haus interessiert uns die Substanz, nicht das Erscheinungsbild: Heizung samt Alter, Steigleitungen, Fenster, Dach. Und was die Eigentümergemeinschaft zuletzt beschlossen und was sie vor sich herschiebt. Sonderumlagen sind kein Grund für eine Absage, sie gehören in die Kalkulation.
Ja, in allen drei Stadtteilen.
Ab drei Wohneinheiten und bis etwa zwei Millionen Euro, auch mit Sanierungsstau.
Nein. Wir kaufen die Wohnung mitsamt dem laufenden Mietvertrag.
Nein. Wir rechnen die Kosten in den Preis ein und sagen Ihnen, wie stark sie ihn drückt.
Nein. Wir kaufen den Zustand, den wir bei der Besichtigung sehen.
Wir. Grundbuchauszug und Flurkarte holen wir bei den Ämtern, die Protokolle bei der Hausverwaltung.
Die erste Rückmeldung kommt binnen 48 Stunden. Nach der Einigung über den Kaufpreis stehen zwei bis vier Wochen bis zum Notartermin an.
Nein. Weder die Einschätzung noch die Besichtigung noch eine Absage.
Stadtteil, Baujahr, Grundriss und Zustand entscheiden. Eine Zahl ohne Besichtigung wäre geraten, deshalb nennen wir sie erst danach.